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中古マンションの効率的な探し方にはコツが必要!注意したいポイントも

「中古マンションを探したいけど、探し方がわからない」
「不動産会社に行きたいけど、多くの会社があって迷ってしまう・・・」

等というお悩みはありませんか?

本記事ではたくさんある中古マンションの中から自分にあった探し方や、不動産選びをするときの注意点まで詳しく解説していきます。

人生で1番高い買い物といわれる不動産、後悔しないように自分の理想に近い物件を見つけましょう。


目次

1.中古マンションを探す前に決めておくこと

まずは中古マンションを探す前に決めておく3つのことを紹介します。

中古マンションを探す前に以下3つを事前に決めておくと、スムーズに物件探しを始められます。

  • 予算
  • エリア
  • 築年数

順に説明していきます。

(1)予算

予算はざっくりでもいいので、「総額で1000万円以内」「リフォーム費用も含めて1500万円」等、おおまかな価格を明確にしておきましょう。

ローンを組む場合には初めに、月々の返済額上限を決めておくと将来のライフプラン設計に役立ちます。

おおまかな予算を決めておくことで、中古マンションを探す際の候補が決まりやすくなりますよ。

(2)エリア

中古マンションを探すエリアも最初に決めておきましょう。

多くの人が「市内ならいいかな」「隣の市までなら大丈夫」等と、ざっくり決めがちですが中古マンションは数も多く選択肢もたくさんあるため、ある程度絞っておくことも重要です。

また、エリアにこだわりがない方は、駅近物件がいいのか、バス停が近くにある場所がいいのかだけでも決めておくことで中古マンションがぐっと探しやすくなりますよ。

(3)築年数

中古マンションを探す前には許容できる範囲の築年数を絞っておきましょう。

もちろん内装の状態やリフォームの有無、管理状態によってもマンションの状態は大きく変わってくるので、築年数が経過している物件は良くない、とも一概には判断できません。

しかし、中古マンションを探す前にある程度範囲を絞っておくことは探す際の労力も少なく済むことにも繋がります。

中古マンションの築年数については下記でさらに詳しく紹介していきますが、こだわりがない方は25年以上の物件に絞って探すのもおすすめです。

築25年以上の物件は価格が下がりきって安定している場合が多く、将来売却することを考えても価格の差が少なくすむ傾向にあります。

2.中古マンションの探し方

中古マンションの探し方は以下の2種類があります。

  • 不動産会社に任せる
  • 自分で探す

ここでは2つの中古マンションの探し方のメリット・デメリットを紹介します。

メリットデメリット
不動産会社・不動産会社だけの情報を知ることができる・物件の詳細まで詳しく知れる・専門家に相談できる・1度に見られる物件の数に限りがある・不動産会社に行かないといけないので時間と手間がかかる
自分・いつでも手軽に探せる・数多くの物件をサイトで見ることが可能・新着情報等をいち早く通知できる・物件の詳細をすぐに確認できない・数多くの選択肢があるので迷ってしまう

どちらもメリット・デメリットがありますが、1番いい方法はまずは自分で調べて住みたいエリアの相場価格や希望する間取りを固めることです。

その後、ある程度イメージが固まり相場価格を掴んでから不動産会社に相談してみましょう。

同じような未公開の物件や、さらに良い物件がないかをスムーズに調べてもらうことができます。

中古マンションを探す際には、2つの方法をうまく組み合わせることでスムーズかつ的確な物件選びが可能になってきます。

3.中古マンション選びのコツ10選

ここでは、中古マンションを選ぶ際に抑えておきたいコツ10選を紹介します。

災害等に備えられているか、マンションの管理状態はどうか等、中古マンションを選ぶ際に重要なポイントでもありますのでぜひ参考にしてみてください。

(1)災害等に備えられているかを確認

中古マンションを選ぶ際のコツ1つ目は、災害等に備えられているかを確認しておくことです。

中古マンションの購入をお考えの方は、ほとんどが長く暮らすことを目的として購入されますよね。

そんな時に最初に確認しておきたいのが、災害時の備えです。

中古マンションの耐震基準には、『新耐震基準』と『旧耐震基準』の2つが存在しています。

旧耐震基準は、1981年5月31日以前に建築された建物に採用されていることが多く『震度5強で倒壊しないこと』が定められています。

1978年の宮城県沖地震をきっかけに耐震基準は見直され、新耐震基準では『震度6以上の大規模地震で建物が倒壊・崩壊しないことの検証を実施すること』が法律で定められました。

しかし、一概に旧耐震基準だから危ないのか、というわけではありません。

購入するマンションの管理状態や修繕工事の状況によっても、災害リスクは変わってきますが、まずは最初に耐震状況について確認しておきましょう。

また、その他の災害時にも対応できるように購入を考える自治体のハザードマップで災害リスクを確認しておくのもおすすめです。

ハザードマップはこちらから簡単に確認することが可能です。
参考:国土交通省:ハザードマップサイト

(2)交通の利便性を確認

中古マンションを選ぶ際のコツ2つ目は、交通の利便性を確認しておくことです。

最寄りの駅から徒歩10分等と記載されていても、実際に歩いてみると考えていたよりも時間がかかってしまう場合も多くあります。

普段使用する道は、一度道のりを確認しながら実際に歩いてみたり、車で運転してみるのがおすすめ。

実際の道のりを自分の目で確認することで、人通りが少なく治安環境等に心配がある場合にも事前に気づくことができます。

また自宅に面した道路等の渋滞状況も、朝の通勤時や送迎時に大きなポイントになるので確認しておくようにしましょう。

(3)周辺施設を確認

中古マンションを選ぶ際のコツ3つ目は、周辺施設を確認しておくことです。

普段購入するスーパーやコンビニ、不測の事態でもすぐにいける距離にある病院等、ライフスタイルによって確認したいポイントは様々。

お子様がいる世帯では、近くの公園や幼稚園、保育園、小学校等の教育機関までの距離も重要なポイントです。

幼稚園や保育園等が近くにあることで、近隣住民にも子育て世代が多い場合もあり小学校等に通う際にも1人で通学する心配も減りますので安心できますよね。

また、通学路の安全面まで合わせて確認しておくことで、より自分に合った中古マンションを見つけることが可能です。

(4)マンションの管理状態を確認

中古マンションを選ぶ際のコツ4つ目は、マンションの管理状態を確認しておくことです。

マンションの管理状態で確認しておきたいのは以下の3つです。

  • 清掃状況
  • 修繕状況
  • 不法投棄や路上駐車への対応状況

順に説明していきます。

#1:清掃状況

中古マンションの内見する際、1番初めに目に入るエントランスやゴミ捨て場、駐輪場、駐車場等が綺麗に清掃されているかどうか、ゴミ等が散乱していないかを確認しましょう。

清掃状態によって、マンションの管理が適切かどうかある程度分かります。

マンションの共用スペースは、購入後毎日、目につく部分でもあるのでなるべく清掃が行き届いていてしっかり管理されているマンションを選ぶのがおすすめです。

#2:修繕状況

中古マンションを購入した後に払っていくものに『修繕積立金』があります。

修繕積立金とは、マンションに住んでいる全員が将来的な大規模工事に備えて積み立てているお金のことです。

自分達が毎月支払っている修繕金が適切な工事に使われているかどうかは、良いマンションなのか見極めたいポイントの1つでもあります。

修繕が然るべき時に行われているのか、外装がハゲているのを放置していないか等、目で見てわかる部分も多くありますので、内見に言った際には室内だけだはなく外観にも注意しましょう。

#3:不法投棄や路上駐車への対応状況

購入したい中古マンションの前に、不法投棄や路上駐車等がないかもいいマンションを選ぶ際のコツの1つです。

不法投棄や路上駐車に関しての注意喚起や張り紙での対応、必要な場合警察との連携などもマンションの管理会社には必要とされます。

住民が快適に暮らせるような状況になっていることが良いマンションを選ぶ際のポイントです。

(5)内見時に騒音等を確認

中古マンションを選ぶ際のコツ5つ目は、内見時の騒音を確認しておくことです。

内見時だけでは分かりづらいこともありますが、「近くに線路があって電車の音が想像以上に大きかった」「上の人の足音、生活音が響く」等少しでも気になった場合は不動産会社に相談するようにしましょう。

購入してから上階の騒音や壁の薄さに気づいてしまい、ご近所トラブルになってしまう場合も。

長く快適に暮らせる中古マンションを探すためには、内見の際に騒音がどの程度なのか注意するのがおすすめです。

(6)近隣住民の年齢層を確認

中古マンションを選ぶ際のコツ6つ目は、近隣住民の年齢層を確認しておくことです。

近隣住民の年齢層が近いと、情報交換をしたりマンションについて詳しく教えてくれたりと、生活がしやすくなる場合が多くあります。

また、子育て世代、シニア世代、単身者が多いのか知ることはマンション全体の雰囲気を知ることにも繋がります。

ご近所トラブルを未然に防ぐためにも、購入を考える中古マンションが見つかった時には、近隣住民の年齢層を知っておくことがおすすめです。

近隣住民の年齢層は不動産会社に聞くと教えてくれますので、事前に確認しておくほうが安心ですよ。

(7)リノベーション・リフォーム履歴を確認

中古マンションを選ぶ際のコツ7つ目は、リノベーション・リフォーム履歴を確認しておくことです。

リフォーム・リノベーション済みの中古マンションは一見、綺麗ですぐに住めるのでお得に感じてしまいがちですが、中には表面だけ綺麗になっていて床下までは工事を行っていない物件もあります

床下にある給排水管には寿命があり、築20〜30年ほどのマンションで配管の工事を行っていない場合には注意が必要です。

リノベーション・リフォーム履歴のある中古マンションを購入する場合には、工事内容までしっかりと把握しておきましょう。

(8)リノベーション可能な中古マンションなのか確認

中古マンションを選ぶ際のコツ8つ目は、リノベーション可能な中古マンションなのか確認しておくことです。

マンションによって管理規約は異なり、リノベーションやリフォームに制限のある場合もあります。

ライフスタイルによって将来間取りを変更したり、暮らしながらリノベーションを行っていきたい場合等には、管理規約を購入前に確認しておきましょう。

(9)資産価値を確認

中古マンションを選ぶ際のコツ9つ目は、資産価値を確認しておくことです。

中古マンションの資産価値とは「マンションが財産としてどのくらいの価格なのか、購入価格に比べてどのくらいの金額で売却できるのか」ということです。

すぐに売却するつもりはなくても、将来財産として家族や親族に残せるものにもなります。

中古マンションの資産価値に大きく関わってくるのは以下3つです。

  • 立地
  • 間取り
  • 日当たり、眺め

資産価値を決める上で、1番大きなポイントになってくるのは『立地』です。

人気のエリアだったり、駅から近い、交通の便がいい場所だったりするとよりマンションの価値は上がってきます。

また、周辺地域に合わせて人気の間取りは変わってきます。

ファミリー層が多い地域には3LDK、4LDKが人気で、単身者や夫婦だけが多い地域には2LDK、1LDKが人気です。

上記2つに合わせて日当たりや眺めも資産価値のポイントになってきます。

日当たりや眺めの観点からもマンションの高層階は比較的価格が落ちにくい傾向にありますよ。

中古マンションの購入を考える際には、資産価値のことも少し頭に入れておくことが良いマンションを探すためのコツのひとつです。

(10)共用スペースを確認

中古マンションを選ぶ際のコツ10個目は、共用スペースを確認しておくことです。

マンションは1つの建物に多くの住民が暮らしているので、共有スペースと専用スペースに分けられています。

知られていないことも多いのですが、実はベランダ、バルコニーや玄関の外側も共有部分になっています。

中古マンションの内見にいっても、室内ばかりに目がいってしまいがちで共用スペースまで確認しないこともしばしば。

しかし、マンションを購入した際には専有部分だけではなく、共用部分にも所有権が発生します。

劣化がひどい場合には、住民が支払っている修繕積立金から修繕を行わないといけないので、内見時には共用スペースの状態も確認しておくのがおすすめです。

4.注意!選んではいけない中古マンションの特徴3選

中古マンションを購入する際に、以下のことがないか注意しましょう。

  • 管理費や修繕積立金の滞納者がいないか
  • 告知事項はないか
  • 災害のリスク

順に詳しく解説していきます。

注意ポイント1:管理費や修繕積立金の滞納者がいないか

購入したい中古マンションが見つかった場合には、管理費や修繕積立金の滞納者がいないかどうかを事前に確認しておきましょう。

管理費や修繕積立金の滞納者がいると、適切な周期で大規模修繕工事を行えなくなったり、修繕工事を実施する際に修繕積立金の追加徴収が行われたりする場合があります。

さらに、適切な時期に修繕工事が行われているかどうかはマンションの資産価値にも大きく関わってきます。

マンションの管理費や修繕積立金の状態については、管理組合の議事録等や不動産会社に問い合わせることで確認が可能。

不安要素をしっかり潰した状態で中古マンションの購入を進めましょう。

注意ポイント2:告知事項はないのか

購入したい中古マンションが見つかった場合には、告知事項はないかを確認しておきましょう。

基本的には告知義務があるため、ほとんどの場合最初に不動産会社から説明されたり、物件サイトに『告知事項あり』と記載されています。

しかし、告知義務が発生してから間に1人住んだ場合や、両隣の部屋でなければ告知義務がない場合もあるので事前に確認しておくほうが安心です

住んでから近隣住民等に聞いて発覚した、なんてことがないようにするためにも事前にリサーチしておきましょう。

注意ポイント3:災害のリスク

購入したい中古マンションが見つかった場合には災害リスクについても確認しておきましょう。

上記でも災害については説明しましたが、ここで説明したいのは自分が購入しようとしているエリアの災害リスクについてです。

近年日本では地震が増えていたり、台風や洪水等の被害も深刻になっています。

そのため、購入したい中古マンションの地盤や、津波、台風、地震での停電や断水の被害も合わせて確認しておきましょう。

5.中古マンション購入時にかかる費用

中古マンションの購入時にかかる費用は以下のものがあります。

手付金購入代金の10%程
印紙税1000万円以上5000万円以下で1万円程度
仲介手数料購入代金の3.24%+6.48万円を上限
登記費用と司法書士費用10万円〜15万円程
住宅ローン事務手数料3万円〜10万円程
火災保険や地震保険料15万円程
管理費の精算決済日を境に日割り計算

中古マンションの購入時には手付金から登記費用、保険料等様々な費用がかかってきます。

また、管理費は基本前月に収める場合が多いため、決済日には日割りで請求されるケースがほとんど。

上記の金額は相場価格なので、購入する物件の価格によって変動してきます。

マンション購入後に支払う費用には以下のものがあります。

管理費平均11,243円
修繕積立金平均15,956円
リフォーム・リノベーション費用必要な場合

管理費と修繕積立金は中古マンション購入後、毎月支払わなければいけない費用ですので、それを踏まえた上で住宅ローンを利用する方は無理のない返済計画をたてるようにしましょう。

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