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中古マンションを購入する際の注意点とポイント!安くなる時期と管理状況

「中古マンションの購入を考えているけど、どこを注意してみたらいいのか分からない…」
「中古マンションが安くなるのはどのタイミング?」

等の疑問をお持ちではありませんか?

本記事では中古マンションを購入する際のポイントや注意点について、詳しく紹介していきます。

また、中古マンションが安くなる時期や中古マンションの寿命、使える減税・補助金制度まで解説!

これから中古マンションの購入をお考えの方はぜひ参考にしてみてください。


目次

1.中古マンションを購入する際の注意点

中古マンションを購入する際の注意点は以下の5つです。

  • 交通環境や周辺状況
  • 管理状態
  • 周辺地域の相場価格
  • 資産価値
  • 災害リスク

順に解説します。

(1)交通環境や周辺状況に注意

中古マンションの購入時に注意してほしい1つ目のポイントは周辺環境の状態です。

長く暮らしていくためにも、周辺の交通環境や周辺状況を購入前に確認しておきましょう。

自宅前の渋滞状況は毎日の通勤時間にも大きく関わってきますし、駅から家までの道のりや夜道の安全性、治安環境にも確認が必要です。

周辺に自分のよく利用するスーパーや緊急時に通える病院があるかどうかも重要なポイント。

不動産会社に聞いたり、実際に自分で確認してみるのがおすすめです。

(2)管理状態に注意

中古マンションの購入時に注意してほしい2つ目のポイントはマンションの管理状態です。

いい中古マンションを見つける上で、マンションの管理状態は物件の寿命を延ばす意味でもとても重要なポイント。

マンションの管理組合や不動産会社に問い合わせると、長期修繕計画書や修繕積立金について教えてもらうことができます。

定期的に必要な修繕が行われているのか、修繕計画がしっかり建てられているのかはマンション自体の価値や将来性にも大きな影響を与えます。

マンションの管理組合から資料をもらっても、これが適切なのか悩んでしまう場合は信用できる不動産会社に相談するのがおすすめです。

(3)周辺地域の中古マンション相場価格に注意

中古マンションの購入時に注意してほしい3つ目のポイントは周辺地域の相場価格です。

中古マンションの市場価値は、主に立地、築年数、広さで決まることが多いです。

しかし、最近はリノベーション済みの物件やデザイナーズ物件が増えてきているので、その分の価格が多く物件にプラスされている場合も。

自分でリノベーションしたほうが安くていい物件に住める場合もありますので、リフォーム済み物件だからといって高額すぎる物件には注意しましょう。

よりお得な中古マンションを見つけるために、事前に相場価格をリサーチしておくのがおすすめです。

周辺の中古マンションの相場価格は、ネットや不動産会社に聞くことで簡単に調べられます。

また、ネットで相場価格を調べる場合には、REINS Market Information(レインズ マーケット インフォメーション)という国土交通大臣指定の不動産取引サイトを利用してみてください。

上記のサイトでは築年数や間取りを指定した上で、直近1年間の中古マンション成約価格を調べることができますよ。

(4)資産価値に注意

中古マンションの購入時に注意してほしい4つ目のポイントはマンション自体の資産価値についてです。

中古マンションを購入する時には、「老後まで長く住み続けたい」「ずっとここに暮らす!」という方も多いですよね。

中古マンションの購入時は、様々な手続きも多く時間もかかるため資産価値まで調べられないのも現状です。

しかし、将来のライフスタイルの変化や万が一の場合によって、手放さなければいけない可能性も充分に考えられます。

中古マンションは耐用年数が長く、築30年を過ぎても高く売却できる可能性のある資産ですので事前に確認しておくのがおすすめです

中古マンションの市場価値は主に下記3つによって決まります。

  • 立地条件
  • 管理状態
  • 周辺地域に合った重要の高い間取り

上記の中でも1番重要なのは、『立地条件』です。

後からマンションの場所を移すことはできませんので立地はとても重要で、人気のエリアや駅近物件、治安の良さ等からも中古マンションの資産価値は変わってきます。

中古マンション購入前には資産価値にも注意してみてください。

(5)災害リスク・耐震性に注意

中古マンションの購入時に注意してほしい5つ目のポイントは災害リスク・耐震性についてです。

『地震大国』とも呼ばれている日本で中古マンションを購入する際には、地震や洪水などが発生したときの災害リスクに注意しましょう。

中古マンションの災害リスクについて注意したいポイントは以下の2つです。

#1:ハザードマップ

まずはじめに確認してほしいのは、各自治体が公開しているハザードマップです。

ハザードマップでは、洪水や津波、土砂災害など周辺地域の災害リスクについて確認することが可能です。

購入を考えている中古マンションの災害リスクを事前に知ることができますので、参考にしてみてください。

#2:耐震基準

次に確認してほしいのが、中古マンションの耐震基準についてです。

中古マンションの耐震基準は以下の2種類があり、その特徴は以下の通りです。

旧耐震基準・1981年5月31日以前に建てられたマンションに多い・『震度5強で倒壊しないこと』と定められている
新耐震基準・宮城県沖地震をきっかけに見直された耐震基準・『震度6以上の大規模地震で建物が倒壊、崩壊しないことの検証を実施すること』と定めれている

上記のことからも、新耐震基準のほうが地震に強く建築されていることがわかります。

しかし、中には『旧耐震基準』でありながらも高い耐震構造で建てられている物件も多くあります。

中古マンションの災害リスクは耐震基準だけではなく、管理状態や修繕工事が適切に行われているかどうかでも大きくかわってきます。

一概に旧耐震基準だから危ない、とは言い切れませんのでマンションの管理状態もしっかり注意した上で、理想の中古マンションを探しましょう。

中古マンションを購入する際には、マンションの耐震基準について事前に管理組合や不動産会社に問い合わせておくのがおすすめです。

2.中古マンションを購入する前に知っておきたいこと

中古マンションを購入する前に、マンションの寿命や値段が下がるタイミングを知っておきましょう。

(1)中古マンションの寿命は?

「中古マンションの寿命はいつなのか?」「築30年の中古マンションを購入したら何年住めるのか?」等と疑問を持つ方も多いですよね。

国土交通省の調査によると、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の耐用年数は120年、外壁塗装や内装、配管などのメンテナンスを行った場合には150年とされていました。

中古マンションは適切に管理・修繕が行われている場合には、120年以上住めるということになります。

しかし、現在の日本には築100年以上の中古マンションはありません。

築100年もの寿命があるはずの中古マンションが生かされてない1番の理由としては、上記でも説明した『マンションの管理状態』です。

国土交通省が発表しているデータを見ると、1960〜70年に建てられた築50年以上の中古マンションは修繕計画が立てられていなく、修繕を行っていない物件も多くあることが分かりました。

年々『長期修繕計画』を建てる管理組合が多くなっていき、修繕状況も改善されていますが築古の物件では管理状況がずさんだとされている物件もあります。

中古マンションの寿命を延ばす1番の要因は、『マンションの管理状況』といっても過言ではありません。

これから築30年、40年の中古マンションを買いたいけど、寿命が不安、長く住みたい、とお考えの方はマンションの管理がしっかりした物件を選ぶようにしましょう。

(2)中古マンションの値段が下がるのはいつ?

中古マンションを購入する際に、「値下げされたら購入したい」「購入後に他の部屋の値段が下がる可能性はあるのかな」等と思うことはありませんか?

人生で1番高い買い物とも言われる不動産、購入後すぐに値段が下がったらショックですよね。

立地や管理状態、物件の人気度によって値段が変わるタイミングは違いがありますが、一般的には築25年〜30年の間が値段が下がるタイミングとされています。

築年数だけでいってしまうと、1番お買い得な築年数は値段が下がりきったタイミングの築30年といえます。

築30年の中古マンションは新築に比べて価格は1/3程度、さらに資産価値も下がりにくい傾向にあるため、狙っている物件がある方は参考にしてみてくださいね。

もちろん、適切な管理と修繕を行ってきた中古マンションであれば購入後も長く住み続けることが可能です。

#1:値段が下がらないマンションもある

築年数が経過しても、値段が下がらないマンションとして『ヴィンテージマンション』があります。

ヴィンテージマンションとは、ただ古いだけではなく、築年数が経過することによって付加価値があがる物件。

中古マンション自体の資産価値としても高く、古くなればなるほど高額で売れる場合もあるので手放す時にも安心できます。

また、ヴィンテージマンションとして長年人々に愛されてきた物件は管理状態もよく、さらに長く住み続けることも可能ですので、興味のある方はぜひFINDにお問い合わせくださいね。

3.年収別!中古マンションの購入予算の目安

「一般的に無理なくローン返済をしたい」と考えた際にローンを組む金額の上限は年収の6倍以内が良いといわれています。

しかし、中古マンションを購入する場合には管理費や修繕積立金も毎月の支払いが必要なので、余裕のある返済計画が必要です。

そのことからも中古マンションを購入する際には、年収に対して返済比率を20%以内におさめておくことが理想といえます。

年収別のマンション購入金額の目安は以下のようになっています。

300万円1,600万円~1,800万円
400万円2,000万円〜2,200万円
500万円2,500万円〜2,800万円
600万円3,100万円〜3,400万円
700万円3,650万円〜3,900万円
800万円4,200万円〜4,450万円
900万円4,700万円〜5,000万円
1000万円5,300万円〜5,600万円

年間返済額は全国平均で123.2万円、首都圏平均で125.2万円となっていて、月額にすると10万円を少し上回る額とされています。

また、上記の金額は利用する銀行の金利によっても総返済額が変わってくるので注意しましょう。

4.中古マンション購入時にローン以外にかかる費用

中古マンション購入時に、ローン以外にかかる費用4つを紹介します。

(1)手付金

中古マンションを購入した際、売買契約を行うにあたって最初に支払うのが『手付金』です。

一般的に、手付金は売買代金の約5%から10%程度といわれています。

契約後、もし「やっぱり購入を辞めたい!」と考えた場合には手付金を放棄することで契約解除が可能。

また、手付金は購入後、『売買代金の1部に充当する』と定められている場合が多いです。

(2)印紙代

印紙代とは、売買契約書に貼る収入印紙税のことを指します。

一般的に1,000万円〜5,000万円ほどの物件だと印紙代は1万円程度です。

(3)仲介手数料

仲介手数料は不動産会社に支払う費用で、物件価格400万円以上の場合『購入代金の3.24%+6.48万円』が上限とされています。

支払うタイミングは不動産会社によって様々で、決済時に一括、契約時に半金等があります。

(4)火災保険、地震保険代

中古マンションを購入した際には、火災保険と地震保険に入ることができます。

中古マンションの火災保険は義務ではありませんが、様々な災害リスクを考えると入居前に保険に加入しておくのが安心といえます

また、住宅ローンを組む際は、担保としている住宅に損害が生じて、担保価値が下がってしまう可能性が高いことから火災保険への加入が必要になるケースがほとんど。

中古マンションの火災保険と地震保険代の費用は約15万円〜30万円程度です。

一般的には、中古マンションを購入する際にかかる費用は物件代金の約5%〜8%といわれています。

また、購入後にリフォームをお考えの場合には上記の費用の他にリフォーム代金も必要になってきますので注意しましょう。

5.中古マンション購入の際に使える減税・補助金制度

中古マンション購入の際に使える減税・補助金制度には以下のものがあります。

(1)住宅ローン減税

住宅ローンを利用して中古マンションを購入される方は、『住宅ローン減税』を利用可能です。

住宅ローン減税を利用する場合、昭和57年以降に建築された新耐震基準を満たした住宅のみが対象で、2025年12月末日までに入居することが条件になっています。

控除率は0.7%で、原則10年間減税を受けられる大変お得な制度ですので、対象の方は忘れずに利用しましょう。

(2)すまい給付金

すまい給付金は、最大で50万円の補助金を受け取れる補助金制度です。

利用条件は以下の通りです。

  • 売主が宅地建物取引業者である中古住宅
  • 住宅ローン利用時には、既存住宅売買瑕疵保険への加入など、売買時に検査を受けている中古住宅
  • 住宅ローンを利用しない場合、年齢が50才以上の者が取得する住宅であること

すまい給付金の利用期限は、令和4年12月までです。

また、家族の扶養人数によっても給付金をもらえるかどうか収入制限がありますので、事前に確認しましょう。

上記以外にも各自治体によって、中古マンション購入の際に使える減税・補助金制度がある場合も。

中古マンションの購入を決めた際には、事前に各自治体に問い合わせるようにしましょう。

減税や補助金制度をうまく利用して、知らずに損してしまうことがないよう気をつけてくださいね。

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