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COLUMNコラム

リノベーションで理想の住まいに!中古マンションが人気な理由は?

「中古マンションのリノベーションってどんなものだろう」
「中古マンションのリノベーションには、どんなメリットがあるんだろう」

中古マンションのリノベーションに興味があっても、実際に行った人が身近にいないと、具体的な内容が分からないですよね。

中古マンションのリノベーションは、新築物件を購入するよりも安く、理想の住まいを実現できます。

しかし、ポイントを抑えて行わなければ、後々後悔してしまうかもしれません。

この記事では、中古マンションリノベーションのメリット・デメリットや成功ポイントを解説しています

家づくりにこだわりがある人は、最後までこの記事を読んで、中古マンションのリノベーションを成功させましょう。


目次

1.中古マンションのリノベーションが人気!注目されている理由

家づくりの方法として、中古マンションのリノベーションに人気が集まっています。

人気の理由は、自分の理想のライフスタイルを実現しやすいからです。

新築物件に比べて費用が安いため、駅チカな物件や人気なエリアなど、選択肢を広げられます。

また、既存の住宅をリノベーションするのは、一から住宅を作り上げるよりもハードルが低く、自分の好みを反映しやすい傾向にあります。

一から住宅を作り上げる場合、間取りから内装・設備・耐震性能・断熱性能・外壁など、すべて自分達で決定しなくてはいけません。

しかし中古マンションのリノベーションの場合、間取りや内装、設備のみに注力できます。

2.中古マンションをリノベーションするメリット

中古マンションをリノベーションするメリットは、以下の通りです。

  • 新築住宅を購入するよりも価格を抑えられる
  • いろいろな物件が選択肢にはいる
  • 理想の住まいを実現できる

中古マンションリノベーションのメリットを詳しく解説していきます。

(1)新築住宅を購入するよりも価格を抑えられる

中古マンションのリノベーションは、新築住宅を購入するよりも、価格を抑えられます

2017年、首都圏の新築マンション取得価格は、平均5,544万円でした。

一方中古マンションは、3,257万円です。

中古マンションのリノベーション費用が1,000万円かかったとしても、新築マンションを購入するよりも費用を抑えられます。

(2)いろいろな物件が選択肢にはいる

駅チカや中心街へのアクセスのいい場所には、すでに物件が建っています。

古い建物を建て替えて、新築マンションが建築されるケースもありますが、取得費用が高くなってしまい、予算内に収まらない可能性があります。

立地が良く、予算内で収まる物件を探すと、新築住宅よりも中古住宅の方が圧倒的に多くの物件から選べるようになるでしょう

(3)理想の住まいを実現できる

リノベーションなら、自分が理想とする住まいを実現できます。

新築住宅で理想の住まいを実現するためには、注文住宅を依頼するしかありません。

しかし、注文住宅は予算の兼ね合いや取扱の可否で、使用したい設備や内装材を使用できないことがあります。

リノベーションなら、設備や内装を柔軟に選択可能です

例えば、「キッチンやバスルームはハイグレードの設備を使用して、その他の設備は費用を抑える」など、自分の重視する部分にのみこだわることで、理想の住まいを実現できます。

3.リノベーション向け中古マンションを選ぶときの注意点

リノベーション向けの中古マンションを購入する際は、いくつか注意点があります。

  • 適正価格かチェックする
  • 世帯人数にあった広さのマンションを選ぶ
  • 立地の良い場所を選ぶ
  • マンションの管理状態をチェックする

上記を注意して選ばないと、購入後に失敗と感じる可能性があります。

それぞれ解説するので、購入予定の人は参考にしてください。

(1)適正価格かチェックする

中古マンションを購入するときは、適正価格をチェックしましょう。

中古マンション購入予定のエリアで、似た条件のマンションがどのくらいで売りにだされているかチェックすると、おおよその相場が分かります

適正価格をチェックしておかないと、相場よりも明らかに高い金額で物件を購入してしまう可能性があります。

相場よりも高く物件を取得すると、リノベーションに回せる費用がすくなくなるので注意しましょう。

(2)帯人数にあった広さのマンションを選ぶ

中古マンションを購入するときは、どのくらいの広さが必要なのか確認しましょう。

世帯人数ごとに必要な家の広さは異なります

世帯人数ごとの居住面積の水準は以下の通りです。

人数理想面積最低面積
1人40㎡25㎡
2人55㎡30㎡
3人75㎡40㎡
4人95㎡50㎡
出典:住生活基本計画における居住面積水準

室内の広さが理想面積以上あれば、窮屈に感じることなく生活できます。

理想面積の広さを確保するのが難しい場合、最低面積以上の広さを確保しましょう。

(3)立地の良い場所を選ぶ

家は大きな買い物なので、一度購入するとそう何度も買い替えられません。

そのため、立地にこだわることも大切です。

立地を選ぶときのポイントは以下の通り。

  • 災害リスクが低い
  • 居住誘導区域外
  • 駅が徒歩圏内にある
  • 生活に必要な施設やお店が揃っている

災害リスクが高い物件や居住誘導地域の物件は、将来的に済み続けられない可能性があります

また、立地や利便性が悪い物件も、高齢者になったときのことを考えるとおすすめできません。

(4)マンションの管理状態をチェックする

マンションは管理を買え」といわれることがあります。

これは、管理状態が悪いマンションは、資産価値としても大幅下落してしまう可能性があるからです。

マンションのエントランスが清潔な状態に整えられているマンションや、外壁や共有部の補修工事をしっかり行っているマンションは、中古物件でも安心して暮らせます。

マンションの管理状態が悪いと、建物自体の劣化や住環境の劣化は避けられません。

定期点検が行われていないことも多いので、急に大規模修繕が必要となり、大きな出費が必要になる可能性もあります。

中古マンションを購入するときは、マンションの管理状態もチェックしましょう。

4.中古マンションのリノベーションにかかる費用

中古マンションのスケルトンリノベーションにかかる費用は、800万円〜1,600万円です。

しかし、リノベーション内容や家の広さによって大幅に金額が異なります。

例えば、お風呂やキッチンの設備にハイグレードのものを使用すると、よりリノベーション費用は高くなるでしょう。

部分リノベーションなのか、間取り変更を含めたスケルトンリノベーションなのかでことなるため、リノベーション内容ごとに費用相場を紹介します。

(1)間取りの変更

マンションの間取り変更を行う場合の費用相場は、700万円〜1,200万円です

使用する内装材や建具のグレードを上げると、費用はその分高くなります。

部屋の広さごとの相場は以下の通りです。

広さ費用相場
50㎡500万円前後~800万円未満
60㎡600万円前後~900万円未満
70㎡900万円前後~1,100万円未満
80㎡1,000万円前後~1,300万円未満
90㎡1,200万円前後~

また、お風呂やキッチン、トイレ、洗面所などの間取り変更を行う時は、配管工事などを行う必要があるため、費用が高くなります。

(2)内装の変更

内装をリノベーションするときの費用相場は、60万円〜120万円程度です。

マンションによっては、床材を指定していることがあるので注意しましょう。

内装リノベーションの内容毎の費用相場は以下の通りです。

リノベーション内容費用相場
壁紙60万円~120万円
フローリング100万円~150万円
間仕切り15万円~30万円

グレードの高い壁紙材や、無垢のフローリングを使用した場合、費用は相場よりも高くなる可能性があります。

予算を十分に把握して、内装のリノベーションを検討しましょう。

(3)設備の変更

トイレやキッチンなどの設備をリノベーションする場合の費用相場は、10万円~250万円程度です。

築20年以上の中古マンションは、設備の老朽化や痛みが目立つため、一緒にリノベーションしてしまいましょう。

設備リノベーション毎の費用相場は以下の通りです。

リノベーション内容費用相場
トイレ20万円~40万円
洗面台20万円~40万円
ユニットバス70万円~150万円
キッチン80万円~250万円
給湯器15万円
15万円~30万円

トイレの便座のみや、給湯器の変更であれば、50万円以内に収まります。

しかし、水回りを一括リノベーションする場合は、250万円程度かかるでしょう。

5.中古マンションのリノベーションを成功させるポイント

中古マンションのリノベーションを成功させるためには、費用に余裕を持つことが大切です。

築年数が古くなるほど、メンテナンスを行わなければいけない部分が増えていきます。

そのほかにも、中古マンションのリノベーションを成功させるためには、以下のポイントを抑えることが大切です。

  • 予算に余裕を持つ
  • リノベーションの優先順位を決める
  • 信頼できるワンストップ型のリノベーション会社を利用する

中古マンションのリノベーションを成功させるポイントを詳しく解説していきます。

(1)予算に余裕を持つ

中古マンションのリノベーションを行う際は、予算に余裕を持つことが大切です。

中古マンションのリノベーションは、中古マンションの取得価格と、リノベーション費用がかかります。

それ以外にも、登記手数料や火災保険料、修繕積立費、管理費などの諸費用がかかるため、マンション販売価格分だけの費用を用意していても、マンションは購入できません。

また、中古マンションは経年劣化により、メンテナンスを行わなければいけない場合もあります。

メンテナンスが必要になると、予想していた以上にリノベーションに費用を割かなくてはいけません。

中古マンションのリノベーションを検討している人は、予算に余裕を持って臨みましょう。

#1:取得経路によって消費税率が異なる

中古マンションの取得経路によって、購入時の消費税が異なります。

不動産会社が仲介に入り、個人から中古マンションを購入する場合は、消費税がかかりません。

しかし、不動産会社が買い上げた中古マンションを購入するときは、中古マンションの販売価格に10%の消費税がかかります。

仮に、2,000万円のマンションを購入する場合、個人からの購入は額面通りですが、不動産会社から購入する場合は200万円の消費税が加算されます。

(2)リノベーションの優先順位を決める

中古マンションのリノベーションをするときは、優先順位を前もって決めておくことが大切です。

優先順位を決めておかないと、次から次へと大幅なリノベーション工事を行わなくてはいけない可能性があります。

家族全員の希望を叶えた住まい作りは、莫大なリノベーション費用が必要になるのです。

かならずリノベーションの優先順位を決め、妥協できることと、拘りたいことを明確にしましょう。

(3)信頼できるワンストップ型のリノベーション会社を利用する

中古マンションをリノベーションするときは、信頼できるワンストップ型のリノベーション会社に依頼するのがおすすめです。

ワンストップ型のリノベーション会社なら、物件探しからリノベーションまでを一括依頼できます。

複数の会社とやりとりする必要がないので、スムーズにリノベーションを進められます。

信頼できるリノベーション会社を見極めるには、打ち合わせ中の対応や、ネットの評判を確認してみましょう。

リノベーション会社と打ち合わせをして違和感や不快感があったり、ネットの評判が良くなかったりする場合、後々トラブルが起きる可能性もあります。

契約前に、リノベーション会社の対応や、ネットの評判をチェックしておきましょう。

FINDでは、中古マンションのリノベーションをワンストップで対応できます。

お客様の「豊かな暮らし」を実現する『空間づくり』を目指し、一人ひとりに寄り添ったサービス提供しているため、中古マンションのリノベーションは、ぜひ当社にご相談ください。

6.中古マンションをリノベーションするデメリット

中古マンションをリノベーションする際は、以下の通りチェックしておきたいデメリットがあります。

  • すぐに入居できない
  • ローンの金利が高くなる可能性がある
  • マンションによっては耐震性に問題がある可能性がある

デメリットを1つずつ解説していきます。

(1)すぐに入居できない

中古マンションをリノベーションする場合は、購入後すぐに入居できません。

大規模リノベーションを行う際は、工事期間に3か月程度かかります。

その間、今まで住んでいた家に住み続けるか、仮住まいを設けなくてはいけません。

中古マンションをリノベーションする際は、実際に工事にどれくらい時間がかかるのか確認して、その間どこで生活をするか考えておきましょう。

(2)ローンの金利が高くなる可能性がある

中古マンションをリノベーションする場合、住宅ローンを適用できない場合があります。

住宅ローンにリノベーション費用を組み込めなかった場合、リフォームローンを使用することになります。

しかし、リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高いため、大幅に費用が高くなるため注意しましょう。

(3)マンションによっては耐震性に問題のある可能性がある

中古マンションは、耐震性能に問題がある可能性があります。

現在の耐震基準が設けられたのは、1981年です

1981年以降に建築された建物は、大地震が起きても倒壊しないよう、建物の強度が強化されています。
しかし、それ以前に建てられたマンションは地震に弱く、大地震が起こると建物が衝撃に耐えられない可能性があります。

まとめ:中古マンションのリノベーションはFINDにお任せ!

この記事では、中古マンションのリノベーションについて解説しました。

中古マンションのリノベーションは、新築物件を取得するよりも価格を抑えながら、理想の住まいを実現できます。

FINDでは中古マンションの購入からリノベーションまで、ワンストップで請け負っています。

費用を抑えて理想の住まいを実現したい人は、ぜひFINDにご相談ください。

笠原 圭一郎

ライフディレクション事業部 設計チーム マネージャー / 二級建築士 / キッチンスペシャリスト