ホームインスペクション（住宅診断）は必要ない？新築・中古住宅で徹底解説

「新築住宅の購入を考えているけど、ホームインスペクションは必要ない？」
「ホームインスペクションは必要ないと言われたけど、本当にそうなの？」

そんな疑問や不安をお持ちではありませんか？

ホームインスペクションでは、住宅の施工状態や劣化状況を第三者の専門家に確認してもらうことができますが、すべての住宅で必ず実施しなければならないものではありません。

本記事では、なぜ「ホームインスペクションが必要ないと言われるのか」という理由を新築・中古別に解説。そのうえで、実施を検討した方がよいケースや、メリット・デメリット、気になる費用相場まで分かりやすく解説します。

ホームインスペクションを実施するか迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

まずは、ホームインスペクションとはどのようなものなのか、利用するタイミングや義務の有無など、基本的な知識を解説します。

（１）ホームインスペクション（住宅診断）とは？ （２）ホームインスペクションはどんなときに利用する？ （３）ホームインスペクションは義務？宅建業法との関係 （４）ホームインスペクションは売主や施工会社を疑うためのものではない

ホームインスペクション（住宅診断）とは、住宅に詳しい専門家が第三者の立場から建物の状態を確認し、不具合や劣化などを調査するサービスです。

建物の傾きや雨漏りの形跡、構造部分の損傷などを確認することで、住宅の状態を客観的に把握できます。

特に、これから購入する物件に「欠陥はないか」「どの程度劣化しているのか」などを確認してもらうことで、購入前の不安を減らせます。

ホームインスペクションは、主に住宅の売買時やリフォーム時など、建物の状態を確認したい場合に利用します。

主に活用されるケースは以下の通りです。

・新築住宅の建築中や完成・引き渡し前 ・中古住宅を購入する前 ・リフォーム・リノベーションを行う前 ・現在住んでいる住宅の状態を確認したい時 ・住宅を売却する時

なお、新築住宅の建築中にチェックを受ける場合は、床や壁を塞いでしまうと確認できなくなる工程（基礎配筋や構造金物など）があるため、着工前の早期段階でインスペクション会社へ相談・手配しておくことが大切です。

ホームインスペクションの実施は、新築・中古を問わず法律で義務付けられているわけではありません。

ただし、2018年4月の改正宅地建物取引業法の施行により、中古住宅の仲介取引時において、不動産会社から「インスペクションに関する意向確認や説明」を行うことが義務化されました。

不動産会社（仲介業者）に義務付けられているのは、主に以下の3項目です。

・ホームインスペクションについての説明 ・すでにホームインスペクションを実施している場合は、その調査結果を説明 ・売主と買主が建物の状況について書面で確認

ここで重要なのは、義務付けられたのはあくまで「あっせんや結果に関する説明」であり、「インスペクションの実施そのもの」ではない点です。

説明を受けたうえで、費用を払って実際に実施するかどうかは、買主（または売主）自身が自由に判断することになります。

ホームインスペクションは、売主や施工会社の信用を疑うために行うものではありません。

第三者の専門家に建物の状態を客観的に確認してもらい、住宅の状態を把握したうえで判断することが主な目的です。

そのため、新築住宅では施工会社、中古住宅では売主や不動産会社などにホームインスペクションを希望する旨を伝え、必要な調整を行います。

なお、ホームインスペクションの実施に消極的だからといって、必ずしも建物などに問題があるとは限りません。その理由を確認し、説明や対応に納得できるかどうかも判断材料にするとよいでしょう。

ホームインスペクションは、新築住宅・中古住宅のいずれの場合も、必ず実施しなければならないものではありません。

一方で、第三者の専門家に住宅の状態を確認してもらえるため、購入や引き渡しに不安がある場合は実施を検討する価値があります。

新築住宅と中古住宅では、ホームインスペクションの必要性を判断するポイントが異なります。

	必要性を判断する主なポイント
新築住宅	施工中・完成時に実施された検査や保証の内容
中古住宅	築年数や建物の状態、修繕履歴、すでに実施された検査の内容

次章から、新築住宅と中古住宅に分けて詳しく解説します。

「新築だから必要ない」「中古住宅だから必ず必要」と一律に判断するのではなく、個別の状況を確認したうえで判断することが大切です。

新築住宅には、建築時の検査や引き渡し後の保証が用意されています。

そのため、「新築ならホームインスペクションを受けなくても問題ないのでは」と考える方もいるでしょう。

ただし、建築時に行われる検査とホームインスペクションでは、確認する目的や対象が異なります。

建築時に行われる検査： 法律や制度で定められた項目・基準に適合しているかを確認する検査 ホームインスペクション： 買主・施主が住宅の状態を把握するための調査

すでに検査を受けていても、ホームインスペクションが必ず不要になるわけではありません。

既存の検査でどこまで確認できているか、自分がどこまで詳しく確認したいかを踏まえて判断することが大切です。

新築住宅でホームインスペクションを追加で行わなくてもよいといわれる主な理由は、次の3つです。

・建築基準法に基づいた検査を受けているため ・新築住宅には10年間の瑕疵担保責任があるため ・住宅性能評価などによって第三者のチェックを受けている場合があるため

新築住宅には、建物の安全性や品質を確認するための仕組みが設けられています。

ただし、これらの既存検査は主に「構造計算通りか」「違法建築でないか」といった大枠を確かめるものであり、施工の精度や細かな不具合まですべてを網羅できるわけではありません。

たとえば、基礎や外壁の状態、建具の開閉具合など、既存の検査では十分に確認されていない部分は、別途確認が必要になる場合があります。

また、引き渡し後に利用できる保証制度があっても、対象となる部分や条件には限りがあります。

そのため、引き渡し前に住宅の状態をより詳しく把握したい場合は、第三者によるホームインスペクションを利用するのも一つの方法です。

既存の検査や保証の内容・範囲を確認したうえで、追加のチェックが必要か検討するとよいでしょう。

新築住宅でも、建物の状態を判断するための十分な材料がそろっていれば、追加でホームインスペクションを行う必要性が低い場合があります。

たとえば、次のようなケースです。

・すでに第三者による十分な検査を実施している ・住宅性能評価などによって住宅の品質を確認できている ・施工会社の検査内容や保証体制を十分に確認し、納得できている ・既存の検査で自分が確認したい範囲までカバーできており、特に気になる点がない

このように、第三者や施工会社による検査・評価を受け、その内容や結果まで把握できている場合は、無理に追加インスペクションを行う必要はありません。

一方、既存の検査では確認したい範囲を十分にカバーできていない場合や、自分では判断しにくい施工状態を専門家に確認してもらいたい場合は、ホームインスペクションを検討するとよいでしょう。

すでに受けている検査の内容と、自分が確認しておきたいポイントを照らし合わせて判断することが大切です。

新築住宅でホームインスペクションを実施しない場合、以下のようなリスクがあります。

・施工上の不具合に気付かないまま引き渡しを受ける可能性がある ・入居後に問題が見つかり、修繕に手間や時間がかかる場合がある ・不具合の発見が遅れ、対応が後手に回る可能性がある ・不具合の内容や原因によっては保証の対象外となる場合がある

新築住宅であっても、既存の検査ですべての施工箇所や不具合が確認されるとは限りません。

そのため、ホームインスペクションを実施していれば発見できた可能性のある不具合に気付かないまま、引き渡しを受けることも考えられます。

入居後に不具合が見つかると、家具の移動や工事の日程調整などが必要になり、修繕に手間や時間がかかる場合があります。

また、不具合の内容や原因によっては保証の対象外となることもあります。

引き渡し前にホームインスペクションを実施することで、第三者の視点から住宅の状態を確認でき、施工会社へ確認や対応を求める際の判断材料にできます。

以下のようなケースに該当する場合は、新築であってもホームインスペクションを検討することをおすすめします。

・建物の状態を第三者の専門家にも確認してもらいたい ・建築中や完成した住宅を見て、施工品質に不安を感じている ・引き渡し前にできるだけ不具合を把握しておきたい ・施工会社が行った検査の内容や結果を十分に理解できていない ・住宅購入が初めてで、自分では建物の状態を判断するのが難しい

特に、内覧時や現場見学で少しでも不審な点がある場合や、施工会社から検査結果の説明を受けても判断に迷う場合は、ホームインスペクションを利用することで、専門家の視点から住宅の状態を確認できます。

引き渡し前に実施しておけば、気になる箇所が見つかった際に、施工会社へ確認や相談をするきっかけにもなります。

新築住宅の施工状態などに不安がある場合は、既存の検査や保証の内容も確認したうえで、ホームインスペクションの利用を検討するとよいでしょう。

中古住宅には、建物の状態を確認するための検査や、購入後のリスクに備える保険制度などがあります。

一方で、同じ築年数でも、これまでの使用状況や維持管理、過去の大規模修繕の有無によって劣化の進み具合はまったく異なります。また、実施されている検査の内容や確認範囲も物件によってさまざまです。

そのため、ホームインスペクションが必要かどうかは、築年数だけでなく、既存の検査結果や修繕履歴、気になる点なども踏まえて物件ごとに判断することが重要です。

中古住宅でホームインスペクションが必要ないと言われる主な理由は、以下の通りです。

・売主側ですでに建物の検査を実施しているため ・既存住宅売買瑕疵保険に加入するための検査を受けているため ・過去の検査結果や修繕履歴から建物の状態を把握できるため ・リフォーム・リノベーションに伴う詳細な現地調査を別途予定しているため

売主側で検査が行われている住宅や、既存住宅売買瑕疵保険の検査を受けている住宅では、すでに一定の範囲について建物の状態が確認されています。

また、過去の検査結果や修繕・メンテナンスの履歴が残っていれば、これまでの建物の状態や修繕状況も把握しやすくなります。

さらに、購入後に大規模なリフォーム・リノベーションを予定している場合は、工事前の現地調査によって建物の状態を確認することがあります。

ただし、既存住宅売買瑕疵保険の検査やリフォーム前の現地調査は、それぞれ目的や確認範囲が異なり、購入者が確認したい部分まですべてカバーできるとは限りません。

すでに行われている検査の目的や範囲、過去の修繕履歴などを確認したうえで、ホームインスペクションが必要か判断することが大切です。

中古住宅において、（追加で）専門家によるインスペクションを行う必要性が低いケースは以下の通りです。

・第三者による検査結果を詳しく確認できている ・建物の状態や修繕・メンテナンス履歴を把握できている ・過去に発生した不具合や修繕内容について十分な説明を受けている ・購入前の内覧などで建物について特に気になる点がない ・購入後に必要な修繕やリフォームについて、事前に十分な調査が行われている ・既存の検査結果などから、追加で確認したい項目が特にない

購入前に必要な情報が十分にそろっており、追加で確認したい部分が特にない場合は、ホームインスペクションを実施しないことも選択肢の一つです。

ただし、既存の検査結果があっても、購入者が確認したい範囲まですべて調査されているとは限りません。

「検査済みだから不要」と一律に判断せず、すでに確認できている内容と、自分が把握しておきたい情報を照らし合わせて判断することが重要です。

中古住宅の購入前にインスペクションを実施しなかった場合、（入居後に深刻な後悔につながる）以下のようなリスクが生じる可能性があります。

・購入前に劣化や不具合を見つけられない可能性がある ・入居後に問題が判明し、生活に影響が出る可能性がある ・購入後に予想していなかった修繕費用が発生する可能性がある ・リフォーム・リノベーションの内容や予算を見直す必要が生じる可能性がある ・購入後に問題が判明すると対応や交渉が難しくなる場合がある

中古住宅は個人の所有物として使われてきた歴史があるため、見た目がきれいにクリーニングされていても、内部の老朽化が進んでいるケースがあります。

特に中古の売買契約では、売主の「契約不適合責任」の期間が「引き渡し後3か月間や「免責（ゼロ）」に設定されていることが多く、入居後に不具合が見つかっても売主へ修繕費用を請求できないリスクが高くなります。

契約前にインスペクションを行っておくことこそが、こうした「高額な自費修繕リスク」を防ぐ最大の防衛策となります。

中古住宅のなかでも、特にホームインスペクションを検討した方がよいのは、以下のようなケースです。

・築年数が経過し、建物の劣化状況が気になる ・修繕やメンテナンスの履歴が十分に残っておらず不安 ・建物の状態を確認したうえで購入するかどうかを判断したい ・売主側から提示された検査結果だけでは判断しにくい ・購入後に必要となる修繕を把握し、資金計画の参考にしたい ・購入後にリフォーム・リノベーションを予定している

プロによるインスペクションを実施することで、売主や不動産会社の言い分だけに頼らず、客観的な数値・写真データをもとに安心して購入の意思決定ができます。

また、不具合が見つかった場合でも、「補修を条件に購入する」「補修費用分を価格交渉（値引き）の材料にする」といった賢い契約交渉へつなげることも可能です。

購入後のことまで見据えて中古住宅を選びたい場合は、ホームインスペクションの利用を検討するとよいでしょう。

ホームインスペクションを依頼するメリットは、専門家による調査を通じて、自分では判断しにくい住宅の状態を把握しやすくなることです。

住宅購入は人生でも大きな金額が動くため、不安を残したまま契約に踏み切るのは避けたいものです。

ここでは、ホームインスペクションを依頼する主なメリットを3つ紹介します。

（１）第三者の専門家に確認してもらうことで安心して判断できる （２）住宅の不具合や劣化を把握できる可能性がある （３）必要となる修繕やメンテナンスを検討する材料になる

プロの第三者に住宅の状態を確認してもらうことで、心理的な不安を解消し、納得して購入判断を下せるようになります。

住宅を購入する際、売主や不動産会社、施工会社から建物について説明を受けても、専門知識がなければ状態の良し悪しを自分で判断するのは難しい場合があります。

ホームインスペクションでは、専門家が第三者の立場から建物を調査するため、購入者だけでは気付きにくい点も確認できます。

調査結果をもとに住宅の状態を把握することで、購入するかどうかを判断する際の材料になり、納得して意思決定しやすくなります。

ホームインスペクションを実施することで、住宅に生じている不具合や劣化を把握できる可能性があります。

住宅には、内覧しただけでは気付きにくい不具合や劣化が生じている場合があります。

ホームインスペクションでは、専門家が目視や計測などによって建物の状態を調査するため、ひび割れや雨漏りの兆候、建物の傾きなどを確認できる場合があります。

調査できる範囲や方法を事前に確認したうえで、住宅の状態を把握する手段の一つとして活用するとよいでしょう。

インスペクションの診断報告書は、購入直後だけでなく、将来10〜20年先を見据えた修繕計画・メンテナンス費用をシミュレーションする際の貴重なガイドラインになります。

住宅は築年数や使用状況によって劣化の程度が異なり、購入時には問題なくても、将来的に修繕が必要になる場合があります。

ホームインスペクションによって建物の状態を把握しておけば、どの部分に修繕やメンテナンスが必要になる可能性があるのかを検討しやすくなります。

特に中古住宅では、購入後のリフォーム・リノベーションの内容や資金計画を考える際にも欠かせない判断資料となります。

ただし、ホームインスペクションは具体的な修繕費用を示すものではないため、費用については調査結果をもとに施工会社などへ相談し、見積もりを依頼しましょう。

ホームインスペクションには多くのメリットがある一方で、費用や調査範囲、日程調整などのデメリットもあります。

依頼してから後悔しないためにも、事前に確認しておきましょう。

（１）検査費用がかかる （２）すべての不具合を発見できるわけではない （３）日程調整が必要になる

ホームインスペクションを依頼するには、当然ながら数万円〜十数万円の検査費用が自己負担として発生します。

費用相場は、新築戸建てで5～7万円程度、中古戸建てで5～10万円程度、新築マンションで4～6万円程度、中古マンションで4～7万円程度と言われています。

また、床下や屋根裏への進入調査などを追加すると、別途オプション費用がかかる場合があります。

住宅購入時は物件代金以外にもさまざまな費用がかかるため、ホームインスペクションの費用も含めて資金計画を立てておきましょう。

ホームインスペクションの費用相場やオプション費用については、こちらの記事で詳しく解説しています。
▸ホームインスペクションとは？費用相場や調査内容、調査の流れを解説

ホームインスペクションを実施しても、住宅にあるすべての不具合を発見できるわけではありません。

一般的なホームインスペクションは、目視を中心とした非破壊の調査であり、壁や床を壊して内部まで確認するものではありません。

そのため、壁の内部や目視できない箇所など、調査では把握できない不具合が残る可能性があります。

また、床下や屋根裏への進入調査などは、基本料金に含まれずオプションとなる場合もあります。

「インスペクション＝欠陥ゼロを100%保証する検査」ではないことを正しく理解し、事前に「どこまでが基本調査の範囲か」を施工会社へ確認しておくことが失敗を防ぐ鍵となります。

ホームインスペクションを実施するには、調査会社だけでなく、売主や不動産会社、施工会社などとの日程調整が必要になる場合があります。

特に中古住宅では、購入を検討している物件にホームインスペクターが立ち入って調査するため、売主側への確認や日程調整が必要です。

また、ホームインスペクションには一般的に1.5～3時間程度かかり、調査後に報告書を受け取るまで数日～1週間程度かかる場合もあります。

売買契約や引き渡しまでの期間が限られている場合は、希望するタイミングで調査できるよう、早めに相談してスケジュールを調整しておきましょう。

ホームインスペクションの料金は、住宅の種類や建物の広さ、調査範囲などによって異なります。

一般的な費用の目安は以下の通りです。

・戸建て：5万円～10万円程度 ・マンション：4万円～7万円程度

戸建ては、室内だけでなく建物の外周や基礎なども確認するため、マンションより費用が高くなる傾向があります。また、床下や小屋裏への進入調査などを追加する場合は、別途料金がかかることがあります。

マンションでは、室内の床・壁・天井、建具、水回りなどを中心に確認します。一方、エントランスや外壁などの共用部分は個人で調査できないため、管理組合の資料などから建物全体の管理状況や大規模修繕の実施状況を確認します。

依頼先を選ぶ際は、料金だけでなく、調査範囲や報告書の内容、追加料金の有無なども確認したうえで比較しましょう。

また、中立性を保つためにも、売主や不動産会社と利害関係のない「第三者の診断会社」かどうかも意識しておくと安心です。

ホームインスペクションでは、非破壊の範囲で住宅のさまざまな箇所を調査し、劣化や不具合の有無などを確認します。

主な調査内容は以下の通りです。

【ホームインスペクションの主な検査内容】 ・基礎や外壁のひび割れ、欠損、著しい劣化 ・床や壁などの傾き ・屋根や天井などの雨漏りの痕跡 ・構造部分の著しい損傷や劣化 ・給排水設備の漏水や著しい劣化 ・建具の開閉や建付けの状態 ・床下の基礎や土台、漏水・腐朽などの痕跡 ・小屋裏・屋根裏の雨漏りの痕跡や構造部材などの状態

ただし、調査内容や範囲は、新築・中古といった住宅の種類や依頼する会社、プランによって異なります。

また、一般的なホームインスペクションは目視を中心とした非破壊の調査であり、壁や床を壊して内部まで確認するものではありません。そのため、すべての不具合や劣化を発見できるわけではありません。

依頼する際は、基本料金でどこまで調査してもらえるのか、床下や屋根裏などの詳細調査が含まれているのかを事前に確認しておきましょう。

ホームインスペクションを利用したい場合は、購入を検討している物件が見つかった段階で、早めに調査会社へ相談・申し込みをするのがおすすめです。

中古住宅では、調査結果を購入判断に活用するためにも、売買契約前にホームインスペクションを終えておくことが大切です。

ただし、物件によっては購入申込みから売買契約までの期間が短く、調査会社の手配や売主との日程調整に時間がかかる場合があります。

そのため、内覧後に購入候補となった段階で、不動産会社へホームインスペクションを希望していることを伝え、調査可能な日程を確認しましょう。

ホームインスペクション会社は、不動産会社から紹介してもらうほか、自分で探して依頼することもできます。

契約直前ではなく、購入候補が決まった段階から動き始めることで、売買契約前に調査結果を確認しやすくなります。

FINDは神奈川県川崎市に本社を構え、リフォーム・リノベーション、不動産売買仲介、ホームインスペクションまで幅広く対応しています。

中古住宅を購入してリノベーションを行う場合、物件の価格や立地だけでなく、「建物の状態」や「希望するリノベーションが実現できるか」を購入前に正しく見極めることが大切です。

FINDでは、リノベーションや物件探しをご相談いただくお客様へのサポートとして、プロの目線によるホームインスペクション（建物診断）を実施しています。

診断結果を踏まえて「どこに補強や修繕が必要か」「リノベーションの予算内に収まるか」までを総合的に判断し、安心して進められる住まいづくりをご提案いたします。

「中古購入とあわせて理想のリノベーションを叶えたい」「建物の状態を確認しながら賢く物件を選びたい」とお考えの方は、ぜひお気軽にFINDへご相談ください。