旧耐震マンションは購入しても大丈夫？メリット・リスクと失敗しない6つのチェックポイント

「旧耐震基準のマンションは危ないの？」
「旧耐震基準のマンションを購入しても大丈夫？」

そんな疑問や不安をお持ちではありませんか？

結論から言うと、 旧耐震基準のマンションだからといって、一概に危険とは言えません。建物の構造や耐震診断・耐震補強の実施状況、管理状態などによって、安全性は大きく異なります。

本記事では、旧耐震基準と新耐震基準の違いや、旧耐震基準のマンションを選ぶメリット・デメリット、購入前に確認したいポイントをわかりやすく解説します。

気になっている物件が旧耐震基準だった場合に、「買って後悔しないか」を見極める判断軸 も紹介していますので、ぜひ最後までご覧ください。

中古マンションを探していると、「旧耐震基準」「新耐震基準」という言葉を目にすることがあります。

旧耐震基準のマンションは価格が比較的安い一方で、「地震に弱いのでは？」「購入しても大丈夫？」と不安に感じる方も多いでしょう。

まずは、旧耐震基準の定義や、新耐震基準との違いもあわせて確認していきましょう。

（１）旧耐震基準とは （２）新耐震基準とは？旧耐震基準との違い

旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）5月31日までに「建築確認」を受けた建物に適用されていた耐震基準です。

震度5強程度の地震でも建物が倒壊・崩壊せず、破損を留められること を基準として設計されています。

ただし、旧耐震基準だからといって、一律に耐震性が低いわけではありません。

建物の安全性は、施工品質や構造、管理状態、耐震補強の有無など、さまざまな要素によって左右されます。

新耐震基準は、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されている現行の耐震基準です。

旧耐震基準との大きな違いは、「想定されている地震の規模」と「被害の許容範囲」 です。

項目	旧耐震基準	新耐震基準
建築確認日	1981年5月31日以前	1981年6月1日以降
想定する地震	震度5強程度（中規模地震）	震度6強～7程度（大規模地震）
建物の目標	震度5強で倒壊しない・破損防止	震度6強～7の大地震でも倒壊・崩壊しない

そのため、中古マンションを購入する際は、耐震基準を確認することが重要です。

しかし、繰り返しになりますが、一概に「旧耐震基準＝危険 」ということもなく、中古マンションの寿命や耐震性にはマンションの管理状態や建築構造も大きく関わってきます。

検討時には単に築年数を見るだけでなく、「建築確認日」や「耐震診断・耐震補強の実施有無」まであわせて確認することで、納得感をもって物件選びを進められます。

「旧耐震＝危険」というイメージを持たれがちですが、すべてのマンションが倒壊リスクを抱えている わけではありません。 

建物の安全性は、耐震基準だけでなく、建物の構造や施工品質、維持管理の状況、耐震補強の有無など、さまざまな要素によって左右されます。

ここでは、旧耐震マンションを検討する際に知っておきたいポイントを解説します。

（１）「旧耐震 ＝ 危険」とは一概に言えない （２）耐震診断・耐震補強が実施されている場合もある

旧耐震基準のマンションだからといって、一概に危険とは言えません。

なぜなら、耐震基準だけでなく、建物の構造や施工品質、管理状態などによって耐震性は大きく異なるためです。

あくまでも、旧耐震基準は震度5強程度までを想定した基準であり、新耐震基準と比べると理論上の耐震性能に差があることは事実です。

しかし、旧耐震基準の時代に建てられたマンションの中にも、耐震性に配慮した設計が採用されていたり、壁式構造など一般的に耐震性が高いとされる構造が採用されていたりする物件があります。

また、旧耐震時代に建てられたマンションの中には、阪神・淡路大震災や東日本大震災においても大きな被害を免れた事例があります。

そのため、中古マンションを購入する際は、「旧耐震だから危険」と判断するのではなく、耐震診断や耐震補強の実施状況などを確認し、建物の状態を総合的に見極めることが大切です。

旧耐震基準のマンションの中には、管理組合主導で耐震診断や耐震補強工事が実施され、耐震性能が向上している物件もあります。

耐震診断とは、建物が現時点でどの程度の耐震性能を備えているかを調査・評価することです。

診断結果をもとに必要な耐震補強工事を行うことで、耐震性能の向上や、大地震時の倒壊リスクを大幅に軽減することができます。

購入を検討する際は、耐震診断や耐震補強工事の実施状況に加え、「耐震基準適合証明書」の有無も確認しておくと安心です。

耐震基準適合証明書があれば、一定の要件を満たすことで住宅ローン控除などの税制上の優遇措置を利用できる場合があります。

旧耐震基準のマンションには、新築や築浅物件にはない魅力やメリットがあります。 

（１）安価で購入できる （２）好立地の物件が多い （３）広い間取り・ゆとりある住戸が多い （４）購入費用を抑え、リノベーションに予算をかけられる

それぞれのメリットについて順に説明していきます。

旧耐震基準の中古マンションは、築40年以上が経過していることもあり、新耐震物件に比べて 物件価格を大きく抑えることができる点が最大のメリットです。

そのため、リフォームやリノベーションに費用をかけることもでき、購入後に自分好みの住まいに変えることもできます。

物件は購入してからがスタートともいえますので、その後の暮らしを豊かにする面では、旧耐震基準の物件を選ぶのもおすすめです。

旧耐震基準のマンションの中には、現在では新規供給が少ない好立地に建てられている物件も少なくありません。

そのため、駅近や成熟した住宅地など利便性の高い立地にある物件を、新築や築浅の物件と比べて価格を抑えながら購入できる可能性があります。

特に駅近などは物件価格が高く、住宅ローンの負担も大きくなりがちです。

立地の良さと予算の両立を図れる点は、旧耐震基準ならではの大きな強みと言えるでしょう。

旧耐震基準のマンションは、広い間取りや、ゆとりのある住戸が多いのも魅力です。

建築当時の住戸プランや設計思想の違いから、80㎡を超える比較的広い住戸が採用されているマンションも多く、リビングや居室にゆとりのある設計となっている物件が少なくありません。

そのため、同じエリア・同じ予算で比較した場合でも、旧耐震基準のマンションであれば、新耐震基準の物件より広い住まいを手に入れられる可能性があります。

広さにゆとりがあれば、リノベーションによって、自分たちのライフスタイルに合わせた間取りへ変更する自由度も高まります 。

子どもの成長を見据えてゆとりのある住まいを求めるファミリーや、在宅ワーク用のスペースを確保したい方にも旧耐震基準のマンションは適した物件といえるでしょう。

旧耐震基準のマンションは、新耐震基準のマンションと比べて価格が落ち着いている物件が多く、購入費用を抑えやすい点がメリットです。

その分、浮いた予算をリノベーションに充てられるため、間取り変更や設備の交換、内装デザインなど、予算内で自分たちのライフスタイルに合わせた住まいづくりを実現しやすくなるのも魅力です。

新築では予算オーバーになってしまうような 、対面キッチンへの変更や収納スペースの増設、水回り設備の一新など、より理想に近い住まいづくりも叶えやすくなります。

また、古い物件で懸念されがちな「室内・床下の断熱性」や「防音性」についても、二重サッシの導入や断熱材の充填といったリノベーション工事を行うことで新築同等の快適な住環境へ生まれ変わらせることが可能です。

旧耐震基準の物件には多くのメリットがある反面、購入前に必ず知っておくべきデメリットやリスクも存在します。

（１）耐震性への不安 （２）共用部分などの設備が劣化している場合がある （３）建て替えリスク （４）修繕積立金が高い場合がある （５）住宅ローンや売却時に影響する場合がある （６）耐震補強を自由に行えない場合がある

順に説明していきます。

大規模な地震が発生した際の安全性に不安を感じる方も少なくありません。

なぜなら、旧耐震基準のマンションは、1981年5月以前の耐震基準に基づいて設計されているため、現在の新耐震基準のマンションと比べるとどうしても構造上の差が生じるためです 。

ただし、前述の通り「旧耐震＝すべて危険」というわけではありません。 建物の構造や施工品質、維持管理の状況に加え、耐震診断や耐震補強工事の実施状況によって耐震性能は大きく異なります。

そのため、「旧耐震」という理由だけで判断するのではなく、耐震性に関する資料や長期修繕計画書などもあわせて確認し、客観的に判断することが重要です。

旧耐震基準の中古マンションは、共用部分などの設備が劣化している可能性もあるのがデメリットのひとつです。

鉄筋コンクリート造の建物は長期間使用されることを前提としていますが、築年数の経過とともに設備や共用部分の老朽化は進みます。

そのため、コンクリートのひび割れや中性化、鉄筋の腐食などが進行する場合もあり、適切な修繕やメンテナンスが行われていないマンションでは、建物の耐久性に影響を及ぼすこともあります。

うした失敗を避けるためにも、内見時には専有部だけでなくエントランスや廊下、ゴミ置き場などの共用部の手入れ状態をしっかり 見極めるのがポイントです。

旧耐震基準のマンションは、老朽化や耐震性能への対応、再開発などを理由として建て替えが検討される場合があります。

建て替えが決定すると、工事期間中の 一時的な仮住まいの確保や費用負担が発生し、生活に大きな影響を及ぼす可能性 もあります。

とはいえ、国土交通省のデータによると全体の0.3％程度と非常に少ないのが現状です。

しかしながら、購入後に「建て替えか・延命修繕か」をめぐる議論が持ち上がる可能性は十分にあります 。購入前には管理組合の議事録や長期修繕計画などを確認し、建て替えの検討状況を把握しておくと安心です。

旧耐震基準の物件は、築年数が経過していることから、毎月の修繕積立金が比較的高く設定されている場合があります。

修繕積立金とは、エントランスなどの共用部分の維持・修繕や、大規模修繕工事に備えるために、区分所有者全員で積み立てる費用です。

築年数が経過したマンションでは、設備の更新や修繕が必要となる箇所が増えるため、修繕積立金が高くなったり、将来的に値上げされたりするケースもあります。

そのため、購入前には現在の修繕積立金の金額だけでなく、長期修繕計画や修繕積立金の改定履歴も確認しておくことが大切です。

住宅ローンの返済額だけでなく、管理費や修繕積立金を含めた毎月の維持費を踏まえ、無理のない資金計画を立てましょう。

旧耐震基準の中古マンションは、住宅ローンの審査や将来売却する際の「（出口戦略）」 に不利になる場合があります。

たとえば、住宅ローン控除などの税制優遇を受けるためには、耐震基準適合証明書などの提出が必要となるケースがあり、新耐震基準のマンションと比べて手続きや要件が増えることがあります。

また、金融機関によっては、建物の耐震性や担保評価を踏まえて融資条件が厳しくなり、希望額まで借り入れできなかったり、借入期間が短く設定されたりする可能性があります。

さらに、将来手放す際にも「住宅ローン控除が使いにくい」「ローンが組みにくい」という理由で買い手から敬遠され、売却に時間がかかるリスクも考慮しなければなりません 。

そのため、購入前には、住宅ローンの利用条件や将来的な資産価値・売却のしやすさも含めて総合的に判断することが大切です。

マンションでは、耐震補強工事を希望しても、戸建て住宅のように所有者の判断だけで実施できない場合があります。

これは、柱や梁、耐力壁など建物の構造に関わる部分の多くが共用部分にあたり、区分所有者が自由に工事を行えないためです。

そのため、耐震補強が必要な場合は、管理組合での合意やマンション全体での検討が必要になるケースもあります。

購入後に希望どおりに工事を進められない可能性があるため、購入前に耐震診断や耐震補強の実施状況を確認しておくことが大切です。

自然災害は地震だけではなく、洪水や台風などさまざまなリスクがあります。

また、無理をして高額な物件を購入した結果、その後の生活に負担がかかってしまっては本末転倒です。

そのため、旧耐震基準という理由だけで候補から外すのではなく、建物の状態や管理状況をしっかり確認し、自分たちが重視したい条件を整理したうえで物件を選ぶことが大切です。

（１）立地・ハザードマップを確認する （２）耐震診断・耐震補強の実施状況を確認する （３）新耐震基準適合証明書の有無を確認する （４）管理状況・修繕履歴を確認する （５）修繕積立金・長期修繕計画を確認する （６）建物構造（壁式構造・ラーメン構造など）を確認する

旧耐震基準の物件を選ぶ際のポイントを順に説明します。

そのほか中古マンションを購入する際のチェックポイントは以下の記事で解説しています。
▸ 中古マンションを購入する際の注意点22点！資金計画や築年数も解説

旧耐震マンションを購入する際は、建物だけでなく立地や地盤の状況も確認することが大切です。 

地震による被害は建物の耐震性能だけでなく、地盤の強さや災害リスクにも大きく左右されます。

たとえば、2011年の東日本大震災では、関東地方の臨海部や埋め立て地を中心に大規模な液状化現象が発生しました。

液状化とは、地震の揺れによって水分を多く含んだ地盤が液体状になり、建物の沈下や傾きなどが発生する現象です。建物自体の耐震性が高くても、地盤が大きく変動すると被害を受ける可能性があります。

そのため、物件を検討する際は、自治体が公表しているハザードマップを確認し、液状化や浸水などの災害リスクを把握しておきましょう。

また、埋め立て地や川・沼・水田だった土地など、過去の土地利用についても確認しておくと安心です。

マンションの安全性を判断するうえで、耐震診断・補強の有無は最重要の 確認ポイントの一つです。

旧耐震基準のマンションを検討する場合は、耐震診断が実施されているかを確認し、診断結果（Is値など）や耐震性能の数値 を把握しておきましょう。

また、耐震性が不足していると判断された場合は、補強計画の策定や 必要な耐震補強工事が実施されているかも確認することが大切です。

具体的には、耐震診断の実施時期や診断結果、耐震補強工事の有無や工事内容などを確認すると安心です。

なお、これらの情報は、不動産会社への確認のほか、重要事項調査報告書や管理組合が保管している資料などでも確認できます。

購入前に耐震対策の実態を把握しておくことで、旧耐震基準のマンションでも納得と安心をもって住まいを選択できます 。

旧耐震基準のマンションの安全性を確認する際は、耐震診断や補強工事の有無だけでなく、耐震基準適合証明書の有無も確認しておくと安心です。 

耐震基準適合証明書： 建築士などの専門家が建物を調査し、一定の耐震基準を満たしていることを確認したうえで発行される書類

耐震基準適合証明書を取得している物件は、一定の耐震性能を満たしていることを判断する目安の一つになります。

また、一定の要件を満たす場合は、住宅ローン控除などの税制優遇を受ける際の確認書類として利用できることがあります。

なお、住宅ローン控除を利用するには耐震性だけでなく、床面積や入居時期など複数の要件を満たす必要があるため、事前に適用条件を確認しておきましょう。

旧耐震基準のマンションを購入する際は、建物の築年数だけでなく、これまでどのように管理・維持されてきたかを確認することが非常に重要です。

築年数が経過したマンションでも、適切な管理や定期的な点検・修繕が行われていれば、建物の状態を良好に維持しやすく、安心して住み続けられます。

そのため、購入前には、エントランスや廊下などの共用部分の清掃・管理状態、大規模修繕の実施時期や内容などを修繕履歴や重要事項調査報告書などで確認しましょう。

旧耐震基準のマンションを検討する際は、将来の工事費用となる 修繕積立金が適切に積み立てられているか、長期修繕計画がきちんと作成されているかを確認することも重要です。

築年数が経過したマンションでは、外壁の補修や給排水管の更新など、将来的にさまざまな修繕工事が定期的に必要になります。

修繕積立金が不足している場合は、大規模修繕時に一時金の徴収や修繕工事の延期・縮小が行われる可能性があります。

また、長期修繕計画とは、将来必要となる修繕工事の内容や時期、費用の見通しをまとめた計画です。

購入前には、現在の修繕積立金の金額だけでなく、積立状況や値上げ履歴、長期修繕計画の内容も確認しておきましょう。

旧耐震マンションを選ぶ際は、建物の構造も確認しておきましょう。 

建物の耐震性は、耐震基準だけでなく、どのような構造で建てられているかによっても異なります。

たとえば、マンションには壁式構造とラーメン構造があります。

・壁式構造： 壁全体で建物を支える構造。一般的に中低層マンションで採用されることが多く、耐震性に優れているとされています。※ただし、室内の耐力壁は撤去できないため間取り変更の制限には注意が必要です。  ・ラーメン構造： 柱と梁で建物を支える構造。間取りの自由度が高く、多くのマンションで採用されています。

ただし、構造だけで耐震性を判断することはできません。 

耐震診断や耐震補強の実施状況、修繕履歴、管理状態などもあわせて確認することで、より安心して購入を検討できます。

旧耐震基準のマンションは、次のような人に向いています。

・駅近や人気エリアなど、好立地の物件を購入したい人 ・物件価格を抑え、リノベーションに予算をかけたい人 ・広い専有面積の住まいを求める人 ・物件の状態を見極めながら購入を検討できる人

旧耐震基準のマンションは、新耐震基準のマンションより価格を抑えやすく、立地や広さを重視する方や、自分好みにリノベーションしたい方に向いています。

一方で、物件によって耐震性や管理状況、修繕履歴は大きく異なります。また、住宅ローンや税制面で制約が生じる場合もあります。

そのため、旧耐震基準という理由だけで候補から外すのではなく、建物の状態や立地、将来の維持管理まで総合的に見極めることが重要です。

なお、以下の記事で築年数ごとのポイントや注意点も解説しています。
▸ 中古マンションは築年数何年くらいがおすすめ？寿命や耐震性も解説

旧耐震基準の中古マンションを購入する場合は、物件探しとリノベーションを別々に進めるのではなく、購入から設計・施工まで一括で相談できるワンストップリノベーションを検討するのもおすすめです。

中古マンションは、物件ごとに建物の構造や管理規約、耐震補強の実施状況などが異なるため、購入後に「希望していた間取り変更ができない」といったケースも少なくありません。

ワンストップリノベーションであれば、リノベーションを前提に物件を選べるため、希望する間取りやデザインを実現しやすい物件かどうかを購入前に確認できます。

また、物件価格とリノベーション費用を合わせた総額で資金計画を立てられるため、予算オーバーを防ぎやすい点もメリットです。

建物の状態や耐震性、リノベーションのしやすさを総合的に判断しながら住まいづくりを進めることができるため、後悔しないマンション購入につながります。

ワンストップリノベーションについて、以下の記事で詳しく解説しています。
▸ ワンストップリノベーションとは？メリット・デメリット、注意点を解説

旧耐震基準のマンションは、「耐震性が不安」「理想通りにリノベーションできるか分からない」といった理由から購入を躊躇されることも多くあります 。

しかし、耐震診断や管理状況、建物の構造などをしっかり確認することで、費用を抑えながら理想の暮らしを叶えられる「宝物のような物件」に出会える ケースも少なくありません。

FINDでは、中古マンション探しから資金計画、リノベーションの設計・施工までをワンストップでサポートしています。

物件購入前の段階から、希望するリノベーションが実現できるか、耐震性や管理状況に問題はないかなども含めて確認しながら住まい選びを進められます。

施工事例やサービス内容は公式サイトでご覧いただけますので、中古マンションの購入やリノベーションをご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。