リノベーションで固定資産税は上がる？変わらないケースと安くなる減税制度まで解説

「リノベーションすると固定資産税が変わるって本当？」
「どんなリノベーションをすると固定資産税が上がるの？」

このようにお悩みではないでしょうか？

住まいに新しい価値を与えて、より快適な暮らしを叶えるリノベーション。しかし、工事後の「固定資産税の負担増」について不安を感じる方も少なくありません。

そこで本記事では、リノベーションによって固定資産税が上がるケース・変わらないケースを中心に、固定資産税への影響を詳しく解説します。

固定資産税は毎年支払うものであり、その金額は家計や将来の資金計画にも関わります。リノベーションを検討する際は、工事費用だけでなく、固定資産税への影響も踏まえてプランを立てましょう。

リノベーションをしたからといって、必ず固定資産税が上がるわけではありません。

建物の固定資産税は、自治体が定める「固定資産税評価額」をもとに算出されます。そのため、建物の床面積を増やす「増築」や、構造・骨組みにまで手を加える大規模な改修など、「建物の資産価値を著しく高める工事」を行った場合に家屋の評価が見直され、税額が上がる仕組みになっています 。

一方で、壁紙や床材の張り替え、キッチン・トイレなどの設備交換といった一般的なリノベーションでは、評価額が再計算されるわけではないため、工事を行ったことだけを理由に固定資産税が上がる可能性は極めて低いと言えます 。

また、一定の要件を満たす耐震・バリアフリー・省エネなどのリノベーションでは、申告することで固定資産税の減額措置を受けられる場合もあります。

つまり、リノベーション後の固定資産税は、単純に工事費や規模だけで決まるものではなく、「どのような工事を行ったのか」、「家屋の評価にどのような影響があるのか」、「減税制度の対象になるのか」などによって異なります。

そのため、固定資産税への影響が気になる場合は、リノベーションを行う前に施工会社や家屋が所在する市区町村の固定資産税担当窓口へ確認しておくと安心です。

リノベーションの内容・規模	固定資産税
大規模リノベーション・スケルトンリノベーション	上がる
耐震化・省エネ・バリアフリーリノベーション	下がる
建築確認申請が不要な小規模リノベーション	変わらない

リノベーションで固定資産税がどう変動するかを正しく理解するため、関連する基本用語について分かりやすく解説します。

（１）固定資産税とは？ （２）建築確認申請書とは？

固定資産税とは、所有する固定資産（土地・建物）に対して、固定資産税評価額に応じて市町村が課税する税金です。

原則として、毎年1月1日時点で固定資産を所有している人に課税され、固定資産が所在する市町村に納めます。

固定資産税は以下の計算式で求められます。

【建物の固定資産税の計算方法】 固定資産税＝固定資産税評価額（建物と土地の課税標準額）×1.4％（地域によって税率が異なる）

固定資産税のもとになる固定資産税評価額は、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づいて市町村が決定します。

建物の場合は、原則として固定資産税評価額が課税標準額となるため、建物の評価額が変われば、それに応じて固定資産税額も変わる可能性があります。

建築確認申請書とは、建築基準法に基づき、建物が法令（高さ制限、用途地域、建ぺい率、容積率、耐震基準など）に適合しているかを確認・審査するための書類です。

新築だけでなく、増築や改築、大規模な修繕・模様替えなど、リノベーションの内容や建物の規模によっては建築確認申請が必要となる場合があります。

特に、2025年4月の法改正（いわゆる「4号特例の見直し」）により、木造2階建て住宅などでは、大規模なリフォームを行う際に建築確認申請が必要となるケースが増えました。

建築確認申請と固定資産税が直接連動するわけではありませんが、増築や建物の構造に関わる大規模な工事などは建築確認申請の対象となり、建物の評価に影響する可能性があります。

そのため、大規模なリノベーションを検討する際は、建築確認申請が必要かどうかに加えて、固定資産税への影響についても事前に確認しておきましょう。

建築確認申請が必要となるリフォームの具体例や2025年の法改正については、こちらの記事で詳しく解説しています。
▸ リフォームの建築確認申請をわかりやすく解説！変更点と実例も紹介

住まいに建物の価値を大きく高めるような大規模なリノベーションを行う場合には建築確認申請が必要となるため、固定資産税が上がる可能性があります。

これらのリノベーションを検討している場合は、あらかじめ固定資産税が上がることを想定しておきましょう。

（１）増改築によって床面積が増えるリノベーション （２）住宅の目的が変わるリノベーション （３）主要構造部に関わる大幅なリノベーション

増改築によって床面積が増えるリノベーションでは、固定資産税が上がる可能性があります。

増築した部分は新たに固定資産税の評価対象となり、その評価額が既存の建物に加算されるためです。

また、増築の規模や建物がある地域などによっては建築確認申請が必要となるほか、床面積が変わった場合には、不動産登記法に基づき「建物表題変更登記」が必要となるケースがあります。

部屋やガレージなどを増築して床面積が増えるリノベーションを行う場合は、工事後の固定資産税についても確認しておきましょう。

【具体例】 ・2階の増築 ・新しい部屋の増築 ・ガレージなどの増設など

従来の建物を「住居以外の用途」に変更するリノベーションでも固定資産税が上がる可能性が高いです。

たとえば住宅用の建物を店舗や事務所用の物件に変更するなどのリノベーションが挙げられます。

住宅の敷地には、固定資産税の課税標準額を軽減する「住宅用地の特例」が適用されています。

しかし、建物を店舗や事務所などに用途変更して住宅として使用しなくなると、この特例の対象外となり、建物ではなく「土地」の固定資産税が大幅に上がる点に注意が必要です。

【具体例】 ・住宅を店舗にするリノベ ・住宅を事務所にするリノベ

柱や壁などの主要構造部に関わる大規模なリノベーションでは、工事内容によって建物の評価が見直され、固定資産税が上がる可能性があります。

たとえば、柱や壁など建物の構造に関わる部分を含めて大幅に改修し、建物の耐久性や機能性などが大きく向上するケースが挙げられます。

また、柱や梁などの構造部分を残して内装や設備などを全面的に改修するスケルトンリノベーションやフルリノベーションでは、工事内容によって建築確認申請が必要になる場合があります。

特に、2025年4月の法改正により、木造2階建て住宅などで主要構造部の過半を改修する「大規模の修繕・模様替」に該当する場合は、原則として建築確認申請が必要です。

ただし、大規模なリノベーションを行ったからといって、必ず固定資産税が上がるわけではなく、工事内容や建物の評価によって異なるため、事前に確認しておくことが大切です。

【具体例】 ・間取りの大幅な変更 ・床、壁、天井、建具、断熱材などの全面改装など

リノベーションによって固定資産税が下がるケースもあります。

耐震や省エネ、バリアフリーなど、一定の要件を満たすリノベーションを行った場合は、自治体へ申告することで固定資産税の減額措置を受けられる可能性があります。

（１）耐震補強リノベーション（翌年度の固定資産税：1/2減額）  （２）省エネ化リノベーション（翌年度の固定資産税：1/3減額）  （３）バリアフリー化リノベーション（翌年度の固定資産税：1/3減額）  （４）長期優良住宅化リノベーション（翌年度の固定資産税：2/3減額）

減額措置対象のリノベーションは税金の金額面以外に住宅としてのメリットも多いため、リノベーションを行う際はこれらの工事を組み込むことも検討しましょう。

建物の耐震性を高めるリノベーションでは、一定の要件を満たすことで固定資産税の減額措置を受けられる場合があります。

具体的には、昭和57年1月1日以前から所在する家屋に対して、現行の耐震基準に適合する耐震改修工事を行うなどの要件を満たした場合、翌年度分の固定資産税（家屋分・120㎡相当分まで） が2分の1に減額されます。

【具体例】 ・筋交いや構造用合板などの耐力壁の追加 ・鉄筋コンクリートを巻くなど基礎の補強 ・接合部の補強金具の設置 ・屋根の軽量化 など

【耐震リフォーム減額措置の適用条件と必要書類】

適用条件	・昭和57年1月1日以前から所在する家屋であること ・現行の耐震基準に適合する耐震改修であること ・耐震改修工事費が、50万円（税込）を超えていること ・店舗等併用家屋の場合、床面積の2分の1以上が居住用であること ・改修工事を令和8年3月31日までに行っていること
必要書類	・固定資産税減額申告書 ・工事請負契約書の写し ・耐震改修の費用が確認できる書類 ・増改築等工事証明書・住宅耐震改修証明書または住宅性能評価書

固定資産税の減額措置を受けるためには、工事完了日から3ヶ月以内に必要書類を市区町村の窓口へ提出・申告する必要があります。

（参照：国土交通省： リフォーム促進税制（所得税・固定資産税）について│耐震リフォーム（固定資産税））

建物をバリアフリー化するリノベーションでも、一定の要件を満たすことで固定資産税が下がる可能性があります。

新築後10年以上を経過した家屋に対し（家屋分・100㎡相当分まで） て一定のバリアフリー改修工事を行うなどの要件を満たした場合、翌年度分の固定資産税が3分の1減額されます。

【具体例】 ・通路や出入り口の拡張 ・階段設置 ・手すり設置 ・段差解消 ・滑りにくい床への変更 など

【バリアフリーリフォーム減額措置の適用条件と必要書類】 

適用条件	・65歳以上の方、要介護認定または要支援認定を受けている方、障がいのある方のいずれかが居住している家屋であること ・新築されてから10年以上が経過した家屋であること ・賃貸住宅ではないこと ・バリアフリー改修工事に要した費用から補助金等を差し引いた額が50万円（税込）を超えていること ・バリアフリー改修後の床面積が登記簿表示上で40㎡以上240㎡以下であること ・店舗等併用家屋の場合、床面積の2分の1以上が居住用であること ・改修工事を令和13年3月31日までに行っていること
必要書類	・固定資産税減額証明書 ・介護保険の被保険者証の写し等適用対象者であることを証明する書類 ・バリアフリー改修の費用が確認できる書類 ・補助金等を受けている場合は、当該金額が明らかな書類

※工事完了日から3ヶ月以内に市区町村の窓口へ申告する必要があります 。

（参照：国土交通省： リフォーム促進税制（所得税・固定資産税）について│バリアフリーリフォーム（固定資産税））

建物の省エネ性能を高めるリノベーションでも、一定の要件を満たすことで固定資産税が下がる可能性があります。

平成26年4月1日以前から所在する家屋に対して、窓の断熱改修を含む一定の省エネ改修工事を行うなどの要件を満たした場合、翌年度分の固定資産税（家屋分・120㎡相当分まで） が3分の1減額されます。

【具体例】 ・窓・床・壁・天井の断熱改修工事 ・高効率空調機の設置 ・高効率給湯器の設置 ・太陽熱利用システムの設備設置 ・太陽光発電の設置など

【省エネリフォーム減額措置の適用条件と必要書類】

適用条件	・窓の断熱改修を行っていること ・省エネ改修後の断熱部位が、いずれも平成28年省エネ基準相当に新たに適合していること ・平成26年4月1日以前から所在している家屋であること ・賃貸住宅ではないこと ・省エネ改修工事に要した費用から補助金等を差し引いた額が60万円（税込）を超えていること※ ・床面積が登記簿表示上で40㎡以上240㎡以下であること ・店舗等併用家屋の場合、床面積の2分の1以上が居住用であること ・改修工事を令和13年3月31日までに行っていること
必要書類	・固定資産税減額証明書 ・増改築等工事証明書 ・補助金等の交付を受けている場合は、金額が明らかな書類

※工事完了日から3ヶ月以内に市区町村の窓口へ申告する必要があります。 

（参照：国土交通省： リフォーム促進税制（所得税・固定資産税）について│耐震リフォーム（固定資産税））

長期優良住宅化リノベーションでは、一定の耐震改修または省エネ改修を行い、増改築による長期優良住宅の認定を取得することで、固定資産税の減額措置を受けられる場合があります。

対象となる場合、翌年度分の固定資産税（家屋分・120㎡相当分まで） が3分の2減額されます。

【具体例】・耐震補強工事：筋交いや耐力壁の追加など、地震への強さを高める工事・断熱改修工事：窓・床・壁・天井の断熱化など、住宅の断熱性能を高める工事・省エネ設備の導入：高効率なエアコンや給湯器など、エネルギー消費を抑える設備の設置・耐久性向上工事：防腐・防蟻対策や床下の湿気対策、給排水設備の更新・維持管理性を高める工事など

【長期優良住宅化リフォーム減額措置の適用条件と必要書類】  

適用条件	・増改築による長期優良住宅の認定を取得していること・一定の耐震改修または省エネ改修を行っていること・改修後の床面積が40㎡以上240㎡以下であること・店舗等併用住宅の場合、床面積の2分の1以上が居住用であること・【耐震改修の場合】昭和57年1月1日以前から所在する家屋で、改修後に現行の耐震基準を満たしていること・【耐震改修の場合】改修工事費が50万円（税込）を超えていること・【省エネ改修の場合】平成26年4月1日以前から所在する家屋であること・【省エネ改修の場合】賃貸住宅ではないこと・【省エネ改修の場合】改修工事費が60万円（税込）を超えていること・改修工事を令和13年3月31日までに行っていること
必要書類	・固定資産税減額申告書・長期優良住宅認定通知書の写し・増改築等工事証明書・工事内容や費用を確認できる書類など

※減額措置を受けるためには、工事完了日から3ヶ月以内に必要書類をそろえ、家屋が所在する市区町村へ申告する必要があります。 

なお、適用要件や必要書類は変更される場合があるため、工事を計画する際は、家屋が所在する市区町村や国土交通省の最新情報を確認しましょう。

（参照：国土交通省： リフォーム促進税制（所得税・固定資産税）について│長期優良住宅化リフォーム（固定資産税））

建築基準法で定められた「建築確認申請が不要な範囲」の工事や、構造に影響を与えない範囲の模様替え・改修工事などのリノベーションは、建築確認申請が不要＝建物の課税標準額が変わらないため、固定資産税も変わりません。

（１）原状回復を目的としたリノベーション （２）壁紙・床などの内装リノベーション （３）キッチン・浴室・トイレなどの設備交換 （４）建築確認申請が不要な小規模なリノベーション

原状回復を目的としたリノベーションでは、固定資産税は基本的に変わりません。

経年劣化や損傷した箇所を補修し、建物を元の状態に戻すための工事は、建物の価値を新たに高めるものではなく、既存の機能や状態を維持・回復するための工事とみなされるためです。

【具体例】 ・屋根の補修 ・外壁の補修・塗り直し ・柱や梁の補修 ・雨漏りなどによって劣化した箇所の修繕

壁紙や床材の張り替えなど建物の構造に影響を与えない内装リノベーションも、既存の機能や状態を維持・回復するための工事とされ、基本的に固定資産税は変わりません。

【具体例】 ・壁紙やクロスの張り替え ・畳からフローリングへの変更 ・フローリングやクッションフロアなどの床材の交換 ・天井材の張り替え ・室内の建具やドアの交換など

ただし、内装を一新する工事と同時に間取りを大きく変更したり、柱・梁・壁などの構造に関わる工事を行ったりする場合は、固定資産税に影響する可能性があります。

そのため、「内装リノベーションだから固定資産税は変わらない」と一律に判断せず、リノベーション全体の工事内容を確認しておくことが大切です。

キッチンや浴室、トイレなどの住宅設備を新しいものへ交換するだけのリノベーションであれば、固定資産税は基本的に変わりません。

古くなった設備を交換することで、使い勝手や快適性を高めることはできますが、床面積を増やしたり、建物の主要構造部を変更したりする工事ではないためです。

【具体例】 ・システムキッチンの交換 ・ユニットバスや浴槽の交換 ・トイレの便器や設備の交換 ・洗面化粧台の交換 ・給湯器などの住宅設備の交換

なお、高効率給湯器などの省エネ設備への交換とあわせて、窓の断熱改修など一定の要件を満たす省エネ改修を行った場合は、固定資産税の減額措置を受けられる可能性があります。

建築確認申請が不要な小規模なリノベーションは、固定資産税に影響はありません。

間取りの変更や柱・梁・壁・屋根などの主要構造部に触れないリノベーションは、建築確認申請の対象外となっており、このような工事は建物の課税標準額に反映されないためです。

【具体例】 ・非構造壁の撤去 ・建物の用途を変えないリフォーム ・10㎡以内のサンルームの設置など

物件の資産価値を上げるリノベーションの事例やポイントについて以下の記事でも解説しています。
リノベーション物件の資産価値とは？築年数や立地との関係

マンションか戸建てかにかかわらず、リノベーションによる固定資産税への影響は、基本的に工事の内容によって異なります。

ただし、戸建ては増築や主要構造部に関わる大規模なリノベーションなど、建物の評価に影響する工事を行えるケースが多いため、工事内容によっては固定資産税が変わる可能性があります。

一方、マンションでは、区分所有者がリノベーションできる範囲が原則として専有部分に限られ、柱や梁などの構造躯体を含む共用部分を自由に変更することはできません。そのため、壁紙や床材の張り替え、住宅設備の交換など、一般的な専有部分のリノベーションであれば、固定資産税に影響しないケースが多いでしょう。

ただし、マンションでも工事内容によっては固定資産税に影響する可能性があります。また、管理規約によってリノベーションできる範囲や工事方法などが定められている場合もあります。

マンションをリノベーションする際は、固定資産税への影響だけでなく、管理規約や工事可能な範囲についても事前にリノベーション会社や管理組合へ確認することも重要です。

リノベーションによって固定資産税が上がるケースがある一方で、一定の条件を満たすことで減額措置を受けられる場合もあります。

そのため、リノベーションの内容を決める際は、工事費だけでなく、工事後の固定資産税や利用できる制度についても確認しておくことが重要です。

ここでは、固定資産税を考慮しながらリノベーションを計画する際に確認しておきたいポイントを紹介します。

（１）事前に固定資産税への影響をリノベーション会社に確認する （２）利用できる減額措置を工事前に確認する （３）減額措置の適用期間や申請期限に注意する （４）固定資産税を含めた費用も考慮して資金計画を立てる

リノベーションのプランを決める前に、工事内容によって固定資産税にどのような影響が考えられるのか、リノベーション会社へ確認しておきましょう。

一見すると同じような工事でも、工事の範囲や内容によって、固定資産税への影響が異なる場合があります。

特に、中古住宅を購入して大規模なリノベーションを行う場合は、購入前の段階から確認しておくと安心です。

希望する工事によって固定資産税が上がる可能性があるのか、減額措置の対象となる工事を取り入れられるのかなどを確認しておけば、税負担も含めた資金計画を立てやすくなります。

ただし、固定資産税の評価や課税について最終的に判断するのは自治体であり、リノベーション会社だけで税額を確定できるものではありません。

そのため、工事内容をもとに、必要に応じて家屋が所在する市区町村の固定資産税担当窓口にも確認しながら計画を進めましょう。

リノベーションを行う際は、工事内容だけでなく、利用できる固定資産税の減額措置があるかどうかも事前に確認しておきましょう。

耐震性能を高めるための補強工事や、窓などの断熱改修、手すりの設置や段差の解消などは、一定の要件を満たすことで固定資産税の減額措置の対象となる場合があります。

また、一定の耐震改修または省エネ改修を行い、増改築による長期優良住宅の認定を取得した場合も、減額措置を受けられる可能性があります。

ただし、制度ごとに対象となる住宅の築年数や床面積、工事費、改修内容などの要件が定められているため、希望する工事を行えば必ず減額措置を受けられるわけではありません。

工事内容を決定してからでは要件を満たせない場合もあるため、リノベーションの計画段階から利用できる制度を確認しておくことが大切です。

減額措置を受けるには、固定資産税減額申告書や工事内容を証明する書類などを準備し、原則として工事完了後3か月以内に家屋が所在する市区町村へ申告する必要があります。

【減額申請に必要な主な書類の例】 ・固定資産税減額申告書 ・工事請負契約書 ・領収書の写し ・増改築等工事証明書（建築士や指定検査機関等が発行） ・補助金等の受給金額がわかる書類（利用した場合）

特に「増改築等工事証明書」などの専門書類は、発行までに日数がかかる場合があります。着工前から施工会社へ手配を依頼しておき、申告漏れによって減税チャンスを逃さないよう注意しましょう。

リノベーションの資金計画では、物件価格や工事費、購入時の諸費用だけでなく、毎年の固定資産税なども含めて総額を確認し、資金計画を立てましょう。

たとえば、増築によって床面積が増えたり、大規模な工事によって建物の評価額が見直されたりすると、リノベーション前より税額が高くなる可能性があります。

反対に、耐震改修や省エネ改修などで減額措置の条件を満たせば、一定期間の固定資産税が軽減されるケースもあります。

税負担の変化を把握しないまま予算を組むと、リノベーション後の家計に想定外の負担が生じることがあります。

中古住宅を購入してリノベーションする場合は、将来の支出まで見通したうえで予算に余裕を持たせ、無理なく暮らし続けられる範囲で工事内容を決めることが重要です。

リノベーションによる固定資産税への影響は、建物の状態や工事内容によって異なります。

そのため、工事費だけでなく、リノベーション後にかかる税金や維持費なども考慮しながら資金計画を立てることが大切です。

FINDは神奈川県川崎市に本社を構え、リノベーション・リフォームから不動産売買仲介、空間デザイン、ホームインスペクションまで、住まいに関する幅広いサービスを提供しています。

また、中古住宅の購入からリノベーションまでワンストップでご相談いただけるため、物件購入費やリノベーション費用はもちろん、購入後の暮らしまで見据えた資金計画を立てることが可能です。

「中古住宅を購入してリノベーションしたい」「物件購入からリノベーションまでまとめて相談したい」といった人は、ぜひFINDへお気軽にご相談ください。