中古マンションは築年数何年くらいがおすすめ？寿命や耐震性も解説

「中古マンションの築年数、何年がおすすめ？」
「中古マンションの寿命はどのくらい？」

そのような疑問をお持ちではありませんか？

本記事では、中古マンションは何年くらいの築年数が買うのにおすすめなのかを解説していきます。

また、中古マンションの寿命や耐震性についても紹介します。

これから中古マンションの購入をお考えの方はぜひ参考にしてみてくださいね。

中古マンションを選ぶ際、「築何年くらいが買い時なのか」は多くの方が気になるポイントです。

中古マンション選びでは「築年数が新しい＝良い」と単純に判断するのではなく、価格・資産価値・管理状態などを総合的に比較することが重要です。

ここでは、築年数ごとの特徴や向いている人、購入時の注意点について解説します。

（１）中古マンション市場の平均築年数は上昇し、成約物件の多くが築20～30年 （２）築10年以内｜設備・資産価値を重視したい人向け （３）築20年前後｜価格と性能のバランスが良い （３）築30年前後｜価格が落ち着きリノベ向き （４）築40〜50年｜管理状態や耐震性の確認が重要

近年の中古マンション市場では、築年数が古い物件の流通割合が増加しています。

東日本不動産流通機構（レインズ）の調査によると、首都圏では登録物件・成約物件ともに築20年以内の割合が縮小し、築20年超の物件割合が拡大しています。

特に2025年の成約物件では、築20年超が全体の60.3％を占めており、中古マンション市場での人気は築古物件化が進んでいることがわかります。

（出典：東日本レインズ  築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2025年） ）

また、売買される中古マンションの平均築年数も年々上昇しており、2025年時点での平均築年数は、成約物件で約27年、新規登録物件で約30年となっています。

（出典：東日本レインズ  築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2025年） ）

このように、現在では築20年以上の物件も一般的な選択肢となっており、以前とは中古マンション選びの基準も変化しています。

その背景として、新築マンション価格の高騰や供給数の減少に加え、「中古を購入してリノベーションする」という考え方が広まったことで、築年数だけでなく立地や管理状態を重視する人が増えていることが挙げられます。

特に築20〜30年の物件は、価格が落ち着いている一方で立地条件が良いケースも多く、リノベーションとの相性が良いことから需要が高まっています。 

以前は、設備の新しさや資産価値の下落幅などから、築浅の中古マンションが人気を集める傾向にありました。

しかし、現在では単純に築年数の浅さだけでなく、管理状態や修繕履歴、資産価値などを総合的に見て選ぶ流れへ変化しているといえるでしょう。

「新築のような綺麗な状態で入居したい」「なるべく新しいほうがいい」という方には、築年数10年〜の中古マンションがおすすめです。

築年数が10年程度の中古マンションでは、設備状態も良い場合が多く、入居してからもリフォーム・リノベーションなどの必要が少ないメリットがあります。

まだまだ使用できる設備も多いため、入居後の費用を抑えられるのもポイント。

また、新築物件よりも安い価格で、比較的新しい物件に住めるのが魅力で清潔で快適な暮らしが期待できます。

築年数が浅いため、管理が行き届いていることが多く管理不足による資産価値の低下が起きにくいこともメリットのひとつです。

「なるべく安価で好立地な物件を購入したい」「売却時の価格差も気にしておきたい」と考えている人は、築20年〜の中古マンションがおすすめ。

中古マンションは築25年〜30年の間に価格が下がり切っていることも多く、もしも売却した際にも価格差が少ないメリットがあります。

新築物件より立地条件の選択肢が多くなることから、築浅だと手がでない駅近などの物件も選択肢に入れることが可能に。

また、築20年以上の中古マンションの耐震基準は新耐震基準で建てられているため、長く安心して暮らすことが期待できます。

「中古マンション購入後、リノベーションなどをして個性ある生活を楽しみたい」「なるべく広めの中古マンションを探している」と考えている方は築年数30年以上の中古マンションがおすすめです。

築30年を経過している中古マンションは建設ラッシュのタイミングで建てられた物件が多いことから、新築マンションや築浅のマンションに比べ敷地が広く建てられているケースも多いのが特徴。

さらに、築30年の中古マンションなら何度か大規模修繕を実施している場合もあるため、管理状態を見て物件を購入できるのも長く暮らしていく上で安心できるポイントです。

また、築20年代の物件から言えることですが、築30年以上の中古マンションは、築浅のマンションに比べて価格が安く好立地・好条件の物件が多い傾向にあります。

築30年のマンションに10年〜20年以上住み続けて築50年程度で売りに出したとしても、その後の売却価格に大きく差が出ることはなく資産価値が下がりにくいのもメリットのひとつです。

築40〜50年の中古マンションは、価格が大きく下がる一方で、物件ごとの状態差が大きい築年帯です。

しっかりメンテナンスや大規模修繕を実施され丁寧に管理されてきた物件もあれば、定期的な修繕が十分に行われていない物件もあるため、慎重に見極めることが重要です。

また、1981年6月1日に改正された建築基準法以前に建てられた物件（築45年以上〜）は、旧耐震基準である可能性があり、耐震性の面で注意が必要です。

特に旧耐震基準のままかどうかは大きな判断材料となり、耐震補強工事の実施有無によって安心度は大きく変わります。

さらに、配管や設備の更新状況によっては、購入後に大規模修繕費や追加コストが発生するケースもあるため注意が必要です。

そのため、築40〜50年の物件は価格メリットは大きいものの、管理状況や修繕履歴、耐震補強の有無などを細かく確認することが重要です。

中古マンションを検討する際、「築30年・40年でも住めるのか」「マンションの寿命はどれくらいなのか」と不安に感じる方も多いでしょう。

実際には、マンションには法律上の「法定耐用年数」が定められている一方で、建物そのものの寿命は管理状態や修繕状況によって大きく変わります。

ここでは、中古マンションの寿命や法定耐用年数、旧耐震・新耐震の違いについて解説します。

（１）マンションの法定耐用年数とは （２）実際のマンション寿命はもっと長い （３）築古マンションでは耐震基準の確認が重要

マンションの法定耐用年数とは、税金（減価償却）を計算するために国が定めた建物の使用年数のことです。

これは「建物の価値を何年かけて経費として計上するか」を決めるための基準であり、主に以下のような場面で使われます。

不動産投資における減価償却確定申告・法人税の計算帳簿上の資産価値の減少

また、法定耐用年数は金融機関の融資判断や中古不動産の評価にも影響します。

例えば、築年数が進み法定耐用年数の残存期間が短くなった物件は、住宅ローンの返済期間が短く設定されることがあるので注意が必要です。 

一般的な分譲マンションは、構造により次のように定められています。

鉄筋コンクリート造（RC造）：47年鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）：47年

法定耐用年数はあくまで税務上の基準であり、実際の建物寿命（居住可能年数）や建て替えの目安とは異なります。

適切な修繕や管理が行われているマンションであれば、47年を超えても十分に利用することは可能であり、実際には60〜100年以上居住できるケースもあります。

実は、中古マンションの寿命は適切なメンテナンスを行っていれば、築100年以上建物を持続することが可能とされています。

また、物理的な耐用年数を見てみると、国土交通省の調査では、鉄骨鉄筋コンクリート造および鉄筋コンクリート造の構造体の耐用年数は120年、外壁塗装などのメンテナンスを行った場合で150年とされています。

日本では築40年以上の物件は『旧耐震基準』を採用している建物もあるため、まだ使用できるけど新耐震基準に適用するために建て替えを行う場合も少なくありません。

また、外壁のメンテナンスや躯体に問題がない建物でも、マンションの配管の劣化などにより耐用年数が短くなるケースもあります。

海外では築100年を超えるアパートメントもあるため適切な管理・修繕を行っていれば中古マンションの寿命もその分長くなると考えられます。

中古マンションを購入する際は、「耐震基準」を確認することも重要です。

耐震基準とは、地震発生時に建物が倒壊・崩壊しないよう定められている建築基準のことで、日本のマンションには「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2種類があります。

特に、1981年6月1日を境に耐震基準が大きく見直されているため、築40年以上の中古マンション選びでは重要な判断材料となります。

それぞれの違いは以下の通りです。

・新耐震基準：1981年6月1日(築40年)以降に建設された物件に適用、震度6～7の大規模地震があっても倒壊しない耐震性能が認められている ・旧耐震基準：1981年6月1日(築40年)以前に建設された物件に適用、震度5程度の中規模地震に対して倒壊しない耐震性能

旧耐震基準の占める割合は全国平均で20.9%になっていて、5棟に1棟は旧耐震基準のマンションがあると言われています。

築42年以上の中古マンションは、旧耐震基準のままの物件もあるため耐震基準に不安がある方は、事前に不動産会社に確認しておくのがおすすめ。

また、築年数が古い物件であっても新耐震基準に合わせて工事を行っている物件もあるため、全ての築古物件が旧耐震基準ではないということも覚えておきましょう。

リノベーションを前提に中古マンションの購入を検討する人たちから人気を集めているのが、さまざまな点でバランスに優れている築20〜30年の物件です。

レインズの調査でもこの年代の物件の成約率は22.7％（2025年）と高くなっています。

次にその理由を詳しく見ていきましょう。

（１）価格と資産価値のバランスが良い （２）リノベーションで間取りや設備を刷新しやすい （３）築古すぎる物件は配管・修繕状況の確認が重要 （４）リノベーション費用相場

築20〜30年の中古マンションは、価格が比較的落ち着いている一方で、法定耐用年数にもまだ余裕があるため、購入価格と資産価値のバランスが取りやすい点が人気です。

また、新築はもちろん築浅マンションと比べても物件価格を抑えやすく、築古マンションのように大規模な修繕やインフラ整備も必要になりにくいため、その分をリノベーション費用に充てられる点もメリットです。 

さらに、この年代の物件は新耐震基準を満たしているケースが多く、安全性の面でも安心感があります。

また、すでに1回目の大規模修繕（築12〜15年頃）を終えているマンションが多く、外壁や共用部の状態が一定程度維持されていることも強みです。

加えて、長期修繕計画が整備され、修繕積立金の運用状況が安定している物件も多いため、購入直後に大きな修繕費負担が発生するリスクが比較的低い点も魅力といえます。 

築20〜30年の中古マンションは、構造的にも一定の余裕があるケースが多く、間取り変更の自由度が比較的高い物件が多い点も人気の理由の1つです。

たとえば、リノベーションによって広いLDKやワークスペースなど現代のライフスタイルにも対応しやすい柔軟な空間設計がしやすい物件が多いです。

それ以上の築古マンションになると、構造や配管の位置、設備スペースなどの制約が大きくなる場合があります。

また、築20〜30年の物件は設備更新のタイミングと重なりやすく、キッチン・浴室・トイレ・配管といった主要設備をまとめて刷新しやすい点も強みです。

さらに、給排水管の素材と経年劣化による中古マンションの配管トラブルは、築20〜30年以降から増え始め、築30〜40年を超えるとリスクが一気に高くなるといわれています。

トラブルの発生や大規模で高額な修繕が必要となる前のタイミングで、リノベーションと同時に配管を含めた設備更新を行いやすい点もメリットです。

もちろん、築古マンションでも、リノベーションによって快適な住まいへ再生することは可能です。

ただし、築古物件になると、給排水管や電気設備などのインフラ部分の劣化が進んでいる可能性があります。

たとえば、昔のマンションの給排水管には鉄管（亜鉛メッキ鋼管など）が使われていることが多く、これらは時間とともにサビや腐食が進行し、水漏れ・赤水・詰まりといったトラブルが起きやすくなります。

そうなると、表面的な内装だけでなく、配管交換の大掛かりな工事などが必要になるケースもあり、その分リノベーション費用が高額になることも少なくありません。

また、修繕積立金不足や大規模修繕が十分に行われていない物件では、購入後に追加負担が発生するリスクもあります。

そのため、築古物件を検討する際は、価格の安さだけで判断せず、給排水管などインフラの状態や過去の修繕履歴、長期修繕計画の内容までしっかり確認することが重要です。

リノベーションには、部分的な工事を施す部分リノベーションと、住まい全体に工事を行うフルリノベーションの2種類があります。

一般的なリノベーション費用相場は以下の通りです。

・部分リノベーション：100万〜500万円程度 　（例：キッチン交換、浴室リフォーム、内装の一部改修など）  ・フルリノベーション：1,000万〜1,700万円程度 　（例：間取り変更を含む全面改修、水回り一式交換、内装・配管の刷新など）

特にフルリノベーションの場合は、専有面積や使用する設備のグレードによってはさらに高額になるケースもあります。

また、リノベーション費用は設備の仕様や素材、デザイン性の高さによっても大きく変動します。

さらに、工事開始後に配管の劣化が見つかり交換が必要になった場合や、水回りの移動に伴って大きな配管工事を追加する場合などは追加費用が発生しやすいため注意が必要です。

さらに詳しくリノベーション費用について知りたい方は次の記事もご覧ください。
リノベーション費用を実例から解説！費用を抑えるコツも紹介

中古マンションの購入をお考えの方は、築年数だけではなく物件の管理状態や資産価値も意識して物件選びをしていきましょう。

特に中古マンションを選ぶ際に気にしておきたいポイントは以下の通りです。

（１）返済ローン計画に無理がないか （２）管理状態や修繕履歴は良好か （３）耐震基準や建物構造に問題はないか （４）資産価値を維持しやすい立地か （５）リノベーション可能な物件か （６）築年数だけで判断しない （７）生活スタイルの変化に対応できる物件か

順に説明します。

中古マンション選びをする際には、予算内に収まっているか、返済ローン計画に無理のない物件かどうかを見極めるのが重要です。

中古マンションを購入する際は、初めに物件の予算、リフォーム・リノベーションが必要な場合はその工事費用まで合わせて資金計画を立てるようにしましょう。

残さなければならない貯蓄金額や最初に支払う頭金、諸費用として用意できる資金を分けて考え、年収と生活費から毎月の返済可能額を計算しておくのがポイント。

無理のない範囲でローンを組むためにも、借入可能額のシミュレーションなどを行いその後のライフイベントも考慮して予算設定を行いましょう。

中古マンションを選ぶ際は、築年数だけでなく、管理状態や修繕履歴を確認することも重要です。

特に、次のような点を確認しておくようにしましょう。

・中古マンションの修繕工事が長期修繕計画書によって適切な時期に行われているか ・エントランスは綺麗に保たれているか ・修繕積立金の滞納はないか　など

実は、「マンションは管理を買え」という言葉も耳にするほど、中古マンションの管理は物件の寿命に大きく関わっています。

そのため、中古マンションを購入する際は、信頼できる不動産会社にも相談しながら、管理状態や修繕履歴をしっかり確認することが大切です。

中古マンションを選ぶ際には、耐震基準と建物構造の2点のチェックが重要です。

特に1981年6月以降の新耐震基準の物件かどうかは大きな判断ポイントになります。

なお、旧耐震基準の物件であっても、耐震補強工事が適切に実施されている場合には安全性が確保されているケースもあります。

そのため、築年数だけで判断するのではなく、耐震診断の結果や補強工事の有無などをあわせて確認することが重要です。 

建物構造についても、RC造やSRC造などの違いによって耐震性や耐久性が異なるため、地震リスクに備える観点からもチェックしておくと安心です。

・RC造（鉄筋コンクリート造）：鉄筋とコンクリートを組み合わせた構造。一般的なマンションに多く採用されており、耐火性・遮音性・耐久性のバランスに優れている。  ・SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）：鉄骨の骨組みに鉄筋とコンクリートを組み合わせた構造。RC造よりもさらに強度が高く、高層マンションなどに多く採用されている。

あわせて、物件周辺の地盤条件やハザードマップなどを確認しておくことで、より安全性の判断がしやすくなります。

加えて、過去の大規模修繕の実施状況や、建物の劣化状況も合わせて確認することで、より安心して購入判断ができます。

中古マンションを選ぶ際には、売却予定がなくても資産価値の面からも物件チェックをしておきましょう。

中古マンションの資産価値の大部分には『立地』が関係していることが多く、特に人気のエリアや駅近などは価格が落ちずらい傾向にあります。

また、購入時に近隣のマンションと比較して価格は高すぎないかを確認しておくのもポイント。

もしもの売却時に、購入時との価格差を少なくすることで大きな損失を防ぐことに繋がります。

中古マンションを選ぶ際には、管理規約と構造の両面を踏まえて、希望するリノベーションが実現できる物件かどうかを購入前に確認しておくことが重要です。

マンションの管理規約によっては、実施できる工事の内容や使用できる仕上げ材・設備などに制限が設けられている場合があるため、チェックする必要があります。

また、建物の構造や配管の位置などの理由から、間取りの大幅な変更や水回りの移動などができないケースもあります。

具体的には、壁自体で建物を支える「壁式構造」のマンションでは、耐力壁となっている壁を撤去できないため、大きな間取り変更は原則としてできません。

一方、柱と梁で建物を支える「ラーメン構造」のマンションは、室内の壁が構造上の主要部分でないことが多く、間取り変更などレイアウトを変えたい場合に向いています。

そのため、リノベーションを前提に中古マンションを購入する場合は、事前に建築やリノベーションの専門家へ相談しておくと安心です。

中古マンションは、築年数が新しいほど価値が高く、古いほど価値が低いと単純に判断できるものではないため、築年数だけで評価することは避けることが重要です。

実際の資産価値や住み心地に大きく影響するのは、築年数そのものではなく、これまでの管理状況や修繕の履歴です。

たとえば、管理組合によって修繕積立金が計画的に運用され、定期的な清掃や点検、大規模修繕工事が適切に実施されているマンションであれば、築年数が経過していても建物の性能や快適性は十分に維持されます。

また、外観が古く見える場合でも、専有部分についてはリフォームによって室内の設備や内装が新築同様に整えられている物件も少なくありません。

一方で、築年数が浅い物件であっても、共用部分の管理が不十分であったり、修繕が適切に行われていない場合には、将来的にトラブルや追加負担が生じる可能性があります。

築年数も重要なチェックポイントではありますが、建物全体の管理体制や修繕履歴を確認し、長期的に安心して住み続けられるかを見極めることが重要です。

中古マンションを選ぶ際には、生活スタイルの変化に対応できる物件かどうかも確認しておきましょう。

生活スタイルは年々変化していくため、子供の巣立ちや同居人数の変更などがあった場合に、間取り変更などのフルリノベーションを行える物件だと長く暮らしていくことが予想できます。

また、将来子供などが住み継ぐことも視野に入れている方は、より柔軟にライフスタイルに対応できる家が望ましいでしょう。

中古マンションのリフォーム・リノベーションをお考えの際には、マンションの構造にも注目してみるのがおすすめ。

中古マンションの構造には大きく分けて『ラーメン構造』と『壁式構造』の2種類があります。

ラーメン構造では柱と梁の部分を残しておけば、比較的自由にリフォームやリノベーションができるため壁や間仕切りを取っ払って大きく内装を変えたいと考えている方におすすめ。

壁式構造は、ラーメン構造のように柱や梁が室内に張り出していないため、室内をすっきりとした印象が好きな方におすすめです。

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