中古マンションのメリットとは？新築との違い・注意点・購入事例を解説

「中古マンションのメリット・デメリットを知りたい」
「中古マンションを選ぶ際のポイントはなんだろう？」

そのような疑問をお持ちではありませんか？

本記事では中古マンションのメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

また、中古マンションを選ぶ際のポイントも紹介！

これから中古マンションの購入をお考えの方はぜひ参考にしてみてください。

新しい住まいの選択肢として、まず新築物件と中古物件の2択で迷う人も少なくありません。

かつては新築物件の人気が圧倒的でしたが、近年は中古物件を最初から有力候補として検討する人が増えており、特にマンションは都市部にその傾向が強くなっています。

ここでは、中古マンションを選ぶ人が増えている理由を整理していきましょう。

中古マンション人気の最も大きな理由として挙げられるのが、新築マンションの価格高騰です。

新築は最新の住宅性能・設備が揃っている点が魅力ですが、手に入れるハードルが高い価格帯になっているのも事実です。

たとえば、東京23区の新築マンションの平均価格は1億2126万円（2026年2月時点）と簡単には購入できない価格帯となっています。（出典：日本経済新聞）

価格高騰の背景として以下のような要因があり、今後も価格上昇が続くとみられています。

【新築マンション高騰の原因】 ・建築資材費・人件費の高騰 ・円安 ・主要都市部の土地価格の継続的な上昇 ・新築マンションの供給戸数の減少や開発の制約 ・環境・防災設備の高度化による建築コスト増

高額な新築マンションを無理して購入すると、住宅ローンの負担が大きくなるため、購入に慎重になる人が増えています。

一方、中古マンションは新築よりも価格を抑えて購入が可能です。

同じエリアであっても、予算内で立地や広さ、間取りなどの条件を妥協せずに選ぶことができるため、無理をして新築を買うよりも中古を選ぶ人が増えています。

中古マンションを選ぶ人が増えた理由として、中古マンションを購入して自分好みにリノベーションする選択肢が広く浸透してきていることも挙げられます。

以前は、中古＝古い・妥協というイメージが強く、購入をためらう人も多くいました。

しかし、魅力的な施工事例やリノベーションを前提とした物件が増えたことで、中古マンションの魅力が再評価されるようになっています。

また、完成された新築物件を購入するよりも、中古物件を購入して自分仕様に再設計することに魅力や価値を見出す人が増えたことも大きな理由といえます。

中古マンションが人気の理由ついてさらに詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。
▸リノベーションで理想の住まいに！中古マンションが人気な理由は？

新築マンションと中古マンションには、価格だけではなくほかにもさまざまな違いがあります。

ここでは、それぞれの特徴を整理していきます。

新築マンションと中古マンションでは価格の点で大きな違いがあります。

エリアや間取り、築年数によってマンション価格は異なりますが、一例として首都圏のマンションの価格・費用を見てみましょう。

	新築マンション	中古マンション
物件価格相場（首都圏）	8,958万円	5,188万円
初期費用	物件価格の3～5％程度	物件価格の6～10％程度

（出典：株式会社不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2025 年上半期）

中古マンションと比べると、新築マンションの物件価格は約1.5倍以上と高額です。

一方、初期費用のうち、登記費用や住宅ローン手数料は新築・中古でほぼ同額ですが、中古マンションでは仲介手数料が発生するため、初期費用の総額は中古の方が高くなる傾向があります。

新築マンションと中古マンションでは立地や選択肢にも大きな違いがあります。

	新築マンション	中古マンション
立地の選択肢	・少ない ・希望のエリアを選べないことも多い	・多い ・人気エリアでも比較検討が可能
物件の選択肢	・完成済みの物件を実際に見て選べないケースもある ・間取りや階数が限られる場合がある	・実際に見て選べる ・間取りや広さ、階数など比較検討が可能

新築マンションは最新の設備や間取りから選べるのが大きなメリットですが、土地開発や建設計画の制約により選べる立地や物件が限定されることがあります。 一方、中古マンションは、駅近や人気のエリアでも選択肢が豊富であり、さらに内見して状態を確認した上で選べるため希望条件に合った物件を選びやすいのが大きなメリットです。

新築マンションと中古マンションでは、設備や間取りの自由度にも大きな差があります。

	新築マンション	中古マンション
設備の新しさ	・最新設備が中心	・古い設備が多い
設備の自由度	・少ない・標準仕様からの選択が中心・オプションで変更可能だが限定的かつ高額	・既存設備を交換・更新可能・最新設備に入れ替え自由
間取りの変更	・基本的に不可	・自由に変更可能（要確認：規約や構造上の制約）
内装の変更	・標準仕様からの選択が中心・オプションで変更可だが限定的かつ高額	・自由に変更可能

新築マンションは、完成された物件を購入するという性質上、間取りや設備の自由度は基本的に低く、契約後の大幅な変更は難しいのが一般的です。

また、オプションで設備や内装を変更できる場合もありますが、選択肢は限定的かつ追加費用も高額になるケースが多いです。一方、中古マンションの設備は古いものが多いですが、購入後にリノベーションを行うことで、自分好みの間取りや設備に変更することが可能です。

資産価値や将来性にも両者には違いがあります。

	新築マンション	中古マンション
資産価値の推移	・高額かつ「新築プレミアム」で割高 ・購入後に下落する傾向が強い	・購入後、築年数に応じて緩やかに下落 ・資産価値が大きく変動しにくい
将来性	・人気エリア、駅近、好条件の物件であれば、売却する際に高額で売れる可能性がある	・人気エリアや管理状態の良い物件は安定して売却が可能

新築マンションは高額であり、さらに購入時のプレミアムで割高になるため、購入直後に価値が下がることが多いです。

一方、中古マンションは購入価格が落ち着いているため、価格の下落リスクが少なく、管理状態が良ければ長期的に安定した資産価値を維持しやすい傾向があります。

特に、築10〜25年程度で管理状態の良好な中古マンションは、資産価値を比較的維持しながら安心して長く住めるのがメリットです。

新築・中古のどちらも、立地や周辺環境が資産価値に大きく影響するため、物件だけでなく周辺の情報もあわせて調べておくことが重要です。

新築マンションと中古マンションの違いについて、さらに詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。
▸新築とリノベーション、費用はどっちが安い？徹底比較で違いを解説

中古マンションのメリットは以下の通りです。

・新築より価格を抑えて購入できる ・好立地・希望エリアを選びやすい ・資産価値を維持しやすい ・実際に部屋を見て選ぶことができる ・住宅ローン控除、不動産取得税の軽減措置を受けることが可能

順に説明します。

中古マンションのメリットは、好立地や人気の間取りの物件でも、新築マンションに比べ安価に中古マンションを購入することができる価格の安さです。

実は、新築マンションは購入した時点で価値が2割も下がってしまうといわれています。

その理由として、新築住宅には200〜600万円前後の新築プレミア価格がついているからです。

中古マンションは新築プレミア価格が無い分安価で購入でき、その後のリフォーム・リノベーション費用に回すことも可能に。

新築物件しか住みたくないなどこだわりがない場合は、中古マンションを視野に入れて探してみるのがおすすめです。

中古マンションは、駅近や都心部・郊外など希望のエリアを選びやすい点も大きなメリットです。

新築マンションは、供給数が限られるだけでなく、人気エリアでは価格が高騰しやすく、さらに販売時期によっては希望のタイミングで物件を選ぶのが難しい場合もあります。

一方、中古マンションは既に建物が完成しているため、豊富な選択肢の中から立地や広さ、階数などの条件に合ったものを選ぶことが可能です。

たとえば、駅近や学校・スーパーなど生活利便施設が整ったエリアの物件も中古市場では比較的手に入りやすいため、複数の選択肢を比較しながら決められるのもメリットです。

中古マンションは一般的に築25年ほどで価格が安定するため、購入時と売却時に大幅な違いがでないことから資産価値を維持しやすいのがメリットです。

また、実績のある大手工務店などが建築したRC造のマンションであれば、建物自体がしっかりとしているため安価で購入したマンションでも長く安心して住むことが期待できます。

特に管理会社が入りしっかりと管理を行っている物件であれば、物件自体も良い状態な場合が多く、資産価値が下がりにくい傾向に。

今は売却を考えていなくても、急な事情により手放すことも考えると資産価値を維持しやすい中古マンションはとてもおすすめです。

中古マンションは実際に部屋を見てから、購入するか決めることができるのもメリット。

新築マンションは建物が完成する前に契約することも多く、パンフレットやモデルルームでしか内装イメージを知ることができない物件も数多くあり、イメージがつかみずらいのがデメリットになっています。

日当たりや音の響き、生活音などは実際に何度か内見してみないと分からない場合も多いため、実際に内見に行くのは、住んでからの後悔を減らすことにも繋がります。

また、中古マンションはマンション自体が完成してから購入することができるため、共用部分の状態など実際に見ることができるのもメリットのひとつです。

中古マンションのメリットは、住宅ローン控除、不動産取得税の軽減措置を受けることが可能な点です。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで家を購入したときに一定の要件を満たせば税金が安くなるという特例で、新築よりも審査条件が少し厳しくはなってしまいますが、条件を満たせば中古マンションでも控除を受けることできます。

また、不動産取得税とは土地や住宅などの不動産を取得した際に都道府県に支払う税金のこと。

こちらも条件を満たせば、中古マンションでも軽減措置を受けられるため支払う税金を抑えられるのがメリットです。

中古マンションを購入する際には、メリットだけではなくデメリットについても知っておきましょう。

中古マンションのデメリットは以下の通りです。

・古い設備交換に費用がかかる場合がある ・購入時に固定資産税の軽減措置が受けられない場合がある ・修繕費などが高くなる場合がある ・耐震基準が旧耐震基準の場合がある

順に説明します。

中古マンションの購入後、築年数が経過している物件の場合は、古い設備機器の交換費用や汚れの程度によって内装をリフォーム・リノベーションする必要があり、費用がかかってしまうデメリットがあります。

中古マンションを割安で手に入れたとしても、ある程度の出費が必要になることも。

また、リフォームやリノベーション済みで売られている物件もありますが、その分の設備交換や内装一新のための費用が上乗せされていることがほとんどですので注意しておきましょう。

中古マンションは、税金の優遇措置から外れてしまう場合があることもデメリットのひとつです。

3階以上のマンションは、新築5年まで、建物部分に限り50％の「固定資産税の軽減措置」が受けられます。

築5年以上を過ぎている中古マンションの場合は、本来の固定資産税が課されるので注意しましょう。

中古マンションは、購入後に修繕積立金が高くなるケースもあります。

修繕積立金とは、毎月管理費と別に支払う料金で、平均12,000円前後になっています。

一般的に、築年数が古くなればなるほど金額が高くなる傾向にあり、購入時の修繕積立金よりも価格が高くなってしまうと維持費に負担がかかってしまうデメリットも。

中古マンションでは修繕計画に基づいて工事が行われていますが、予定されている修繕工事が行えない場合はその後マンションの資産価値が下がったり、住み心地が悪くなったりする可能性もあります。

購入前に修繕積立金の状況を確認し、滞納額が多過ぎないかなどは確認しておきましょう。

現在の中古マンションの耐震基準は、新耐震基準と旧耐震基準があり、築年数の古い中古マンションの場合は耐震基準が旧耐震基準の場合があります。

新耐震基準は旧耐震基準がさらに補強され、震度6強～7に達する程度の大規模地震動に対して安全を確保するという規定になっています。

1981年6月以前に建てられた建物は旧耐震基準のままの物件もあるため、管理会社や不動産会社に事前に確認するのがおすすめ。

旧耐震基準だから悪い、と一概には言えませんがより安心して長く暮らすためにも管理状態と耐震基準はしっかり把握しておきましょう。

中古マンションと新築マンションには、それぞれ異なる魅力や特徴があり、どちらが向いているかは重視するポイントやライフプランによって変わります。

自分に合った選択を見極めるために、それぞれどのような人に向いているのかを具体的に解説します。

中古マンションのメリット・デメリットを踏まえた上で、中古マンションは以下のような人におすすめといえます。

・自分好みにリフォーム・リノベーションしたい人 ・住み替えをする可能性がある人 ・新築よりも安価で好立地に住みたい人など ・価格を抑えてライフプランに合わせた住まいを手に入れたい人

中古マンションでは、間取り変更など大規模なリフォーム・リノベーションを行えるケースも多く、自分のライフスタイルに合わせた住まいを手に入れることもできます。

特に、こだわりが強い方は安く中古マンションを買ってリノベーションするのもおすすめ。

好立地に新築よりも安価に住むことができる中古マンション、お得な物件を見極めて後悔しないようにしましょう。

新築マンションは最新の設備や建物性能が整っており、購入後すぐに快適な暮らしを始められる点が最大の魅力です。

そのため、以下のような人に向いています。

【新築マンションが向いている人】 ・新築のまっさらな物件に住みたい人 ・最新の間取りや設備、仕様で便利な住まいに住みたい人 ・自分でリノベーション、リフォームする手間を省きたい人 ・高耐震性・管理体制など安全性や安心感を重視する人

新築マンションは物件価格は高めですが、綺麗で最新デザインの住まいをすぐに手に入れたい人に適しています。

また、マンション全体の管理が最初から整備されていることが多く、修繕計画や共用部の使い勝手の良さなどで安心感を得たい人にもおすすめです。

中古マンションは価格の安さやリノベーションの自由度など魅力やメリットが多い一方で、購入時に確認しておくべきポイントもあります。

購入後のトラブルや後悔を防ぎ、安心して長く住むために次の4点については確実にチェックしておきましょう。

中古マンション購入時の注意点についてさらに詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。
▸中古マンションを購入する際の注意点22点！資金計画や築年数も解説

中古マンションを購入する際は、物件の管理状態や過去の修繕履歴を必ず確認しましょう。

管理が行き届いているかどうかは居住後の快適性や安心感に直結するため、内見時だけでなく、管理組合や資料を通じて全体的にチェックすることが重要です。

【物件の管理状態のチェックポイント】 ・共有スペースの清潔さ（ゴミ置き場、玄関など） ・共用設備の維持管理状況（駐輪場、駐車場など） ・管理組合の活動状況（定期総会の開催など） ・防犯、セキュリティ設備の有無と状態（オートロック、監視カメラなど） ・建物外観や外壁の劣化状況（ひび割れ、雨漏りなど）

また、安心して長く住める物件かどうかを判断するために、これまでどのような修繕が行われてきたかを把握することも重要です。

【物件の修繕のチェックポイント】 ・過去の修繕履歴（大規模・部分的な工事含む） ・修繕積立金の状況と推移 ・今後の大規模修繕予定と長期修繕計画の有無 ・建物や設備の劣化状況（ひび割れ、漏水など）

修繕積立金は初期段階では低めに設定されており、築10年以降に調整や大規模修繕費用をカバーするため金額を引き上げるマンションが多いです。そのため、築10年以降の中古物件の購入時には、過去の積立金状況と今後の見通しを必ずチェックするのが鉄則です。

中古マンションを選ぶ際は、物件価格だけでなく、維持費や諸費用、住宅ローン、税金を含めた総額で判断することが重要です。

マンションは購入時には、不動産会社への仲介手数料や登記費用などの諸費用も必要となります。

【購入時に必要な主な諸費用】 ・不動産会社の仲介手数料：物件価格の 3％＋6万円（消費税別）  ・登記費用：所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる費用 ・印紙税：数千円〜数万円程度。 ・ローン手数料：住宅ローン利用時にかかる手数料（銀行によって異なる） ・引っ越し費用・不動産取得税

また、購入後は月々の住宅ローンに加え、管理費・共益費・修繕積立金・駐車場代、固定資産税などの維持費も必要です。

総額を把握し、無理のない予算を組むことで、長期的に安心して暮らせる物件選びができます。

中古マンションを選ぶ際は、内見の際に室内の状況も冷静に確認しましょう。

【内見時のチェックポイント】 ・ドアや窓の開閉のしやすさ ・壁・天井のひび割れ ・シミ・フローリングや畳の傷・反り ・キッチン・洗面所・浴室・トイレの水漏れ ・カビ・排水や悪臭の有無 ・窓やドアなどの結露・カビ

特に目に見えにくい部分の劣化や床下・配管・給排水設備の状態は、生活の快適さだけでなく、将来のリノベーション費用にも影響するため十分な確認が必要です。

もし、見えない部分の不安も払拭したい場合は、専門家による建物検査（インスペクション）を利用すると安心です。

安心して中古マンションを購入するために、仲介する不動産会社が信頼できるかどうかを確認することも重要です。

【会社選びのチェックポイント】 ・正規の免許や登録（宅地建物取引業者免許など） ・物件情報の正確性や説明の丁寧さ ・対応の速さ・スムーズさ ・購入後のサポートやアフターサービスの有無 ・会社の実績や口コミ・評判

中古マンションの購入はゴールではなく、スタートです。

信頼できる会社を選ぶことで契約後のトラブルやリスクを最小限に抑えて安心して暮らしを始められます。

中古マンションを選ぶ際に知っていてほしいポイントは以下のものがあります。

・築20〜25年程度の物件が狙い目 ・住宅ローンにリフォーム費用を組み込む ・中古マンションを選ぶ際は管理状態を確認する

順に説明します。

実は、中古マンションは築20〜25年程度の物件だと価格が大体下がりきり、購入時と売却時の価格差が少なくなる傾向にあります。

そのため、築20〜25年の中古マンションを選ぶことで、売却時にローンだけ残ってしまうなど大きく損をしてしまうことを防ぐ期待ができます。

また、築25年ほどの中古マンションは今までの修繕履歴もあり、現在の管理状況や将来の修繕予定までを総合的に判断して長く住める物件か決断することも可能。

築25年でどのように管理が行われているのか、適切に修繕工事は済んでいるかなどを確認しながら、長く安心して暮らせる中古マンションを購入しましょう。

中古マンションの購入時に住宅ローンを組む方は、リフォーム費用もローンに組み込めることを知っておきましょう。

実は、リフォームローンより住宅ローンの方が金利が安く、中古マンション購入後にリフォームやリノベーションの予定がある方は、最初に住宅ローンにリフォーム費用を組み込むのがおすすめです。

リフォームローンはスピーディに借りられるメリットのある反面、融資額は少なく返済期間は短め、金利は高めになるというデメリットも。

住宅ローンにリフォーム費用を組み込む際には、どのようなリフォームを行うのか、費用を明確にしておく必要があります。

そのため、中古マンションのリフォーム・リノベーションをお考えの方は事前に工事したい内容を決めて見積もりを作成してもらいましょう。

中古マンションを選ぶ際には、マンションの管理状態をチェックしておくのがポイント。

中古マンションの管理状態はとても重要で、いくら高いマンションでも適切な管理が行われていなければマンションの価値が下がり、売却しずらくなってしまうこともあります。

そんな中古マンションの寿命を伸ばすことにも繋がるマンションの管理状態は、共有スペースが綺麗に保たれているか、修繕計画通りに工事が行われているかなどを確認して選ぶようにしましょう。

物件探しから伴走するワンストップリノベーションは、ライフスタイルにフィットした快適な住まいづくりを叶えるひとつの有効な選択肢です。

次に、FINDで手掛けたワンストップマンションリノベーション事例を紹介します。

・自然体でいられる家　ワンストップマンションリノベーション ・物件探しからのマンションリノベーション ・猫と暮らす家　ワンストップマンションリノベーション

築26年・約95㎡の中古マンションをFINDがワンストップでリノベーションした事例です。

ホームシアターやモルタルの造作壁を配置したキッチンなど、3LDKの部屋をご夫婦の趣味や日常を最優先にした設計に再構築。

物件探しから設計・施工まで一貫してお手伝いし、ご夫婦の暮らし方にマッチした快適な空間へと生まれ変わりました。（出典：FIND  ）

築16年・約71㎡の中古マンションを、FINDのワンストップリノベーションで理想の住まいに仕上げた事例です。

和室をリビングと一体化することでご家族の希望である広々としたLDKを実現し、ゆったり寛げる空間に。

さらに、家具やインテリアにもこだわりを散りばめ、家族で過ごす時間がより豊かになる住まいが完成しました。（出典：FIND  ）

築18年・約76㎡の中古マンションを、ご夫婦と愛猫が快適に暮らせるようにFINDのワンストップリノベーションで理想の住まいへと生まれ変わらせた事例です。

猫にも安心な素材を採用し、遊べるスペースやお世話しやすい動線を確保するなど、人もペットも快適に過ごせる工夫が随所に施されています。

物件探しから設計・施工まで一貫してサポートすることで、ご家族のライフスタイルにぴったりの理想の住まいを実現しました。

（出典：FIND  ）

FINDは神奈川県川崎市に本社を構える、リノベーション、リフォーム、不動産売買仲介、空間デザイン、ホームインスペクションまで行うリノベーション会社です。

FINDの公式サイトでは多数の実例を掲載していますので、気になった方はこちらから覗いてみてくださいね。

また、FINDのリノベーションでは、プランナー、設計士、不動産のプロがチームになって理想の住まいづくりのお手伝いさせていただきます。

まずはお気軽にお問い合わせください。