空室対策にリノベーションは有効？費用や成功のポイントを解説

「リノベーションで空室対策はできる？」
「空室対策を成功に導くリノベーションの方法は？」

そんな疑問をお持ちではありませんか？

空室対策にお悩みの方は、新しい設備を導入し、現代のライフスタイルに合わせることができるリノベーションがおすすめです。

本記事では、リノベーションのポイントやアイデアを紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

マンションの空室対策としてリノベーションを検討する前に、まずは「なぜ空室になっているのか」を整理することが重要です。

原因を正しく把握しないままリノベーションを進めてしまうと、費用をかけても入居率の改善につながらない可能性があります。

効果的なマンションの空室対策を行うために、マンションでよく見られる代表的な空室の原因について解説していきます。

（１）設備が古い （２）間取りが現在のニーズに合っていない （３）競合物件との差別化ができていない （４）家賃と物件価値のバランスが悪い （５）共用部や外観の印象が悪い

マンションの空室対策で、まず大きな原因として挙げられるのが設備の古さです。

現在では、多くの入居希望者が賃貸情報サイトで写真や設備内容を比較しながら物件を探しており、内見前の段階で候補を絞り込んでいます。

そのため、築年数だけでなく、設備の質や使いやすさも重要な判断基準となっています。

例えば、以下のような設備は、古い印象を与えやすいポイントです。

・古いキッチンや洗面台、昔ながらのユニットバス ・収納スペースが少ない間取り ・インターネット環境が整っていない ・宅配ボックスが設置されていない　など

設備が古い物件は、管理状態が悪さや生活利便性の低さなどマイナスイメージを持たれやすく、内見前の段階で候補から外されてしまうケースも少なくありません。

そのため、マンションの空室対策では、現在の入居者ニーズに設備が合っているかを確認し、必要に応じて設備更新やリノベーションを行うことが重要です。

マンションの空室は、現在のライフスタイルに合わない間取りが原因となっているケースも少なくありません。

近年は、ライフスタイルの変化によって求められる住まいの条件も大きく変化しています。

たとえば、以前は主流だった細かく部屋が分かれた間取りよりも、現在は開放感のあるLDKや子どもの成長に合わせられる可変性のあるレイアウトが好まれる傾向があります。

特に、以下のような間取りは入居者ニーズとのズレが生じやすく、空室の原因になりやすいポイントです。

・リビングが狭い ・採光が入りにくく全体的に暗い ・和室中心のレイアウト ・収納スペースが少ない ・家事動線が悪い　など

共働き世帯の増加や在宅勤務の普及により、家事効率の良さや仕事スペースを確保できる間取りを重視する入居者も増えています。

現代のニーズに合わせた間取り変更を行うことで、効果的な空室対策につながるケースも多いです。

空室の原因として見落とされがちなのが、周辺の競合物件との差別化不足です。

条件自体は悪くなくても、「この物件を選ぶ理由」が明確でないものは埋もれてしまいやすくなり、選ばれずに空き状態が長期化するケースも少なくありません。

たとえば、以下のような物件は空室化しやすい傾向があります。

・周辺に似た家賃帯・築年数の物件が多い ・間取りや内装が画一的で特徴がない ・設備面で目立った強みがない ・写真映えしにくい内装デザイン

近年では、単にきれいな部屋であるだけでは差別化が難しくなっており、物件の個性が重要になっています。

たとえば、以下のようなテーマやコンセプトを持つ物件は、入居希望者の印象に残りやすくなります。

・ペットと快適に暮らせる設備・間取りの物件 ・ホテルライクなおしゃれな内装 ・北欧風・インダストリアルなどデザイン性が高い物件 ・在宅ワーク対応型の間取り

特長・強みを明確にしたリノベーションを行うことで、他物件との差別化ができ、選ばれる理由を作りやすくなります。

また、価格競争に巻き込まれにくくなる点も、差別化戦略の大きなメリットです。

マンションの空室の原因として、家賃設定と物件価値のバランスが適切でないケースも考えられます。

たとえば、築年数が経過し設備も古くなっているにもかかわらず、周辺相場と比較して家賃が高い場合など、入居希望者から選ばれにくくなります。

特に以下のような状況は敬遠されやすい傾向があります。

・築年数が古いのにリフォーム・リノベーションが行われていない ・周辺の競合物件より設備が劣っている ・外観が古く見える ・大規模修繕が遅れている

ただし、単純に家賃を下げるだけでは収益性の低下につながるため、慎重な判断が必要です。

このような場合には、家賃に見合う価値をつくるという視点が重要になります。

リノベーションや設備更新によって物件価値を高めることで、家賃水準を維持しながら入居率の改善を目指せる可能性があります。

マンション全体の評価や印象を左右する共用部や外観の状態が悪いことも、空室の原因であるケースも少なくありません。

たとえば、以下のような状態はマイナス要因になりやすいポイントです。

・外壁の汚れや色あせ、ヒビが目立つ ・エントランスが暗く清掃が行き届いていない ・共用廊下や階段が古く暗い印象 ・植栽が手入れされていない ・郵便受けや掲示板が雑然としている

共用部は管理状態を象徴する部分であり、室内の印象が良くても物件全体の評価を下げてしまうことがあります。

特に外観はポータルサイト上でも最初に目に入るため、第一印象で候補から外されてしまうケースも少なくありません。

そのため空室対策では、室内だけでなく共用部の清掃や外観の修繕など、建物全体の印象を改善する取り組みも重要になります。

空室対策として、リノベーションが有効なケースも少なくありません。

物件自体のポテンシャルはあるものの、現状のままでは競争力が弱くなっている場合、リノベーションを実施することで物件の魅力を高め、入居希望者に選ばれやすい状態へ改善できる可能性があります。

ここでは、リノベーションを検討したい物件の代表的な特徴について解説していきます。

（１）設備や内装の古さが原因になっている物件 （２）間取りやターゲットが現在のニーズとズレている物件 （３）リノベーションだけでは改善が難しいケースもある

設備や内装が原因で空室になっている物件は、現代のニーズやトレンドに合わせて改善を行うことで、入居率の向上につながる可能性があります。

築古物件の場合、古さそのものよりも、古く劣化した状態のまま更新されずに放置されていることが選ばれにくくなる要因になっていることも少なくありません。

そのため、次のような状態の物件は、リノベーションによる改善効果を期待しやすくなります。

・壁紙や床材に経年劣化が目立つ ・キッチンや浴室、洗面所など水回り設備が古い ・エアコンや給湯器などの設備が古い ・収納スペースが不足している

たとえば、上質なフローリングへの変更やアクセントクロスの導入、水回り設備の交換など、部分的なリノベーションであっても物件の印象は大きく変わります。

また、古さを単なる欠点として扱うのではなく、味わいや個性として活かせるようにデザインすることも効果的です。

そのため、単に設備を新しくするだけでなく、既存の雰囲気を活かしながらデザイン性や快適性を高めるリノベーションを行うことも空室対策として有効になります。

現在の入居者ニーズと間取りやターゲットが合っていない場合も、リノベーションを検討すべきケースです。

部屋のコンセプトとニーズ・ターゲットにズレがあると、原状回復中心のリフォームを繰り返すだけでは空室改善につながりにくくなる可能性があります。

そのため、以下のような間取り改善が有効です。

・和室を洋室へ変更する ・2DKを1LDKへ変更する ・収納スペースを拡充する ・在宅ワークスペースを設ける ・バリアフリー化する

また、ターゲットによって求められる設備や間取りは大きく異なるため、物件ごとに入居者像（ターゲット）を明確にすることも重要です。

たとえば、単身者や共働き夫婦、子育て世帯、高齢者世帯に加え、ペット飼育世帯や介護ニーズのある世帯など想定される居住層は多岐にわたります。

競合物件との差別化を図るうえでも、どのような入居者に選ばれたい物件なのかを明確にしたうえでリノベーション計画を立てることが重要です。

リノベーションは空室対策として有効な手段ですが、物件条件によってはそれだけでは十分な改善が難しいケースもあります。

たとえば、以下のような条件が重なっている物件です。

・建物の老朽化が深刻で構造的な問題を抱えている ・最寄り駅から極端に遠いなど交通利便性が低い ・スーパーや病院など生活利便施設が遠い ・日照・治安・騒音など立地面の課題が大きい ・周辺エリアの人口減少が進んでいる ・賃貸需要そのものが少ない

また、周辺相場に対して家賃が高すぎる場合や管理状態が悪い場合も、リノベーションだけでは入居につながりにくい可能性があります。

そのため、空室対策としてリノベーションを実施する前に、物件の状態や立地条件、賃貸需要などの前提条件を整理することが重要です。

そのうえで、家賃の適正化や管理体制の改善などを含めて総合的に検討することで、より効果的な空室改善につながるケースもあります。

空室対策のリノベーション効果は以下のものがあります。

（１）築古物件でも差別化しやすい （２）家賃を下げずに入居率改善を目指せる

順に説明していきます。

空室対策のリノベーション効果として、一番大きなポイントは、新築のような綺麗な内装にすることで、それを売りポイントにすることができる点です。

基本的に、リノベーションにはある程度のコストと期間がかかってしまいますが、結果的に空室を短くできるのであればメリットも大きくなります。

そのため、空室対策のリノベーションでは、トレンド感あるようなおしゃれな内装・設備なども取り入れ、物件の魅力を高めるような工事がポイントです。

設備投資としてリノベーションを行っておくことで、今後空室の期間を減らし経営を安定させることが期待できますよ。

実は、空室対策として最新の設備やトレンド感のあるリノベーションを行うことは、結果的に家賃を下げずに入居率を改善できる可能性もあります。

近年リノベーション済み物件は人気があり、築年数はそこまで気にしない人も多くいます。

そのため、築年数の経過により家賃を下げるか悩んでいた場合でも、リノベーションをすることで近隣の賃貸と差別化を図れ、家賃をそのまま、もしくは上げることもできるかもしれません。

最後に、空室対策におすすめのリノベーションアイデアを7つ紹介します。

（１）利便性がアップする設備をプラスする （２）ユニットバスをバス・トイレ別に （３）快適性や防音性のアップ （４）収納スペースを増やす （５）壁紙の色などで差別化を図る （６）和室からフローリングに変更３５０する （７）人気設備を導入する

順に説明します。

空室対策のリノベーションでは、利便性をアップするような以下の設備をプラスするのがおすすめです。

・カメラ付き、録画機能ありインターホン ・宅配ボックス ・オートロック ・食洗機 ・浴室乾燥 ・収納を増やすなど

特に防犯の観点から、カメラ付きや録画機能のあるインターホンがおすすめ。

また、近年は配達時の再配達を減らす動きもあるため、宅配ボックスの設置は業者にとっても入居者にとっても有効です。

国土交通省の『再配達削減のために活用をお願いしたい3つのこと』の中でも、宅配ボックスの活用を進めています。

実際にそこで生活をする人の視点に立ちながら、利便性を上げるリノベーションを行うようにしましょう。

物件を探す際、バス・トイレ別の条件付きにする方も多くいます。

そのため、まず選択肢から外されないためにもユニットバスをバス・トイレ別にするリノベーションを行うのがおすすめ。

その場合、間取り変更も含む大掛かりなリノベーションが必要がなるため、上記でも説明した費用対効果を見極めるようにしましょう。

空室対策のリノベーションでは快適性や防音性のアップするような工事を行うのもおすすめです。

例えば、上記でも説明したように窓をペアガラスにして断熱性をアップし、快適に過ごせるような住宅にするのは有効な手段といえます。

さらに、窓の素材を変えて夏は涼しく、冬は暖かい室内にすることで利用者の光熱費削減にもつながり、ファミリー層などを取り込みやすくなることが期待できます。

また、壁が薄く隣の声が聞こえやすい場合は、プライバシーの配慮も考え防音性を高めると、物件の売りポイントにもなるでしょう。

競合物件との差をつけるためにも、利用者目線で「嬉しい」と思われる工夫をプラスすることが重要です。

空室対策のリノベーションでは、収納スペースの拡充も有効な施策のひとつです。

近年は、衣類や趣味、在宅ワークなど生活スタイルの多様化によって持ち物が増える傾向にあり、収納力は入居者満足度に直結する要素となっています。

具体的には以下のような収納改善が効果的です。

・押し入れ・クローゼットの拡張 ・ウォークインクローゼット・ウォークスルークローゼットの新設 ・可動棚の設置 ・玄関収納・洗面所収納の追加 ・デッドスペースの収納化

収納を充実させることで暮らしやすさや整理しやすさなどポジティブな印象を与えることができ、入居率改善が期待できます。

特に子供の荷物が多くなるファミリー層では収納ニーズが高いため、間取り変更とあわせて収納計画を見直すことも効果的です。

空室対策のリノベーションでは、アクセントクロスなどを取り入れ、壁紙の色で競合物件との差別化を図るのもおすすめです。

壁紙にはいくつもの種類があるため、以下ではFINDおすすめの壁紙（クロス）の種類を紹介します。

自然素材のクロス	珪藻土や漆喰などを利用した壁紙で、調湿や消臭効果をアピールできます。
織物クロス	レーヨンや麻、シルクなどの織物クロスで、空間に高級感をプラスしたり、部屋のテーマに合わせることが可能。 織物クロスは布でできているため、質感の良さが魅力で気性や調湿性にも期待ができます。
紙クロス	マットな質感が魅力の紙クロスは洋紙や和紙を貼り付けるタイプの壁紙。欧米で使用されることも多いため、海外住宅のような雰囲気にしたい時のもおすすめです。
アクセントクロス	部屋の一部分を違うカラー・質感の壁紙にすること。一気に部屋を垢抜けた印象にでき、費用負担も少なく済むのが魅力です。
コンクリート風のクロス	コンクリート柄の壁紙は、長年人気のある若者からも支持の高いクロスです。特に、一目でコンクリートだと分かる打放し風の壁紙は、部屋の個性を高めてくれ、他の物件と差別化が期待できます。

空室対策リノベーションでは、比較的人気の少ない和室からフローリングに変更するのもおすすめです。

和室を無くすことが必ずしもマストではありませんが、若い世代や単身者の中には「和室は無くていい」と考える方もいます。

そのため、エリアの傾向を見極めながら判断するのがポイントです。

例えば、高齢者が多く住むエリアでは和室を残す方が有効ですし、一方で若者のカップルや一人暮らしが多いエリアでは和室を無くしてフローリングにするのも一つの方法といえるでしょう。

どれも魅力のあるデザインのため、ぜひ内装のリノベーションを行う際には、参考にしてみてくださいね。

空室対策のリノベーションでは、人気設備を導入することも重要です。

ニーズの高い設備を取り入れることで物件価値向上や競合との差別化につながります。

特に人気が高い設備としては、以下が挙げられます。

宅配ボックス、無料Wi-Fi、浴室乾燥機、独立洗面台、TVモニターホン、防犯カメラ、オートロック、スマートキー

宅配ボックス、浴室乾燥機など共働き世帯や一人暮らしの方にとって利便性が高い設備が入居の決め手になることもあります。

さらに、防犯面を重視する方も多いため、TVモニターホンやオートロック、防犯カメラなども人気の高い設備です。

ただし、物件のターゲットや家賃帯によって必要な設備は異なるため、ニーズや費用対効果を見極めながら優先順位を決めることが重要です。

空室対策として有効なリノベーションの種類と費用について、以下の項目に分けて解説していきます。

（１）間取り変更リノベーション （２）水回りリノベーション （３）内装リノベーション （４）断熱リノベーション （５）一棟リノベーション

リノベーションは工事会社によってもかかる費用に差があるため、ある程度の目安は、事前に知っておくべきです。

順に説明していきます。

空室対策には、住宅全体のイメージをまるっと変えることができる間取り変更リノベーションが有効です。

特に、近年増えつつある在宅勤務などに合わせて、仕事場所を作ったり、一人時間を持てるようなスペースのある間取りは需要が高くなっています。

おすすめの間取り変更のアイデアは、以下の通りです。

・リビング、ダイニング、キッチンをLDKに繋げた間取り ・対面キッチンと家事動線を意識した間取り ・開放感のある大きなワンルームのような間取りなど

気になる全面的な間取り変更のリノベーション工事だと、費用目安は800万円~1,600万円位になっています。

住宅の面積の広さや、工事を行う範囲によっても金額は変わってきますので、あくまで目安程度に知っておいてくださいね。

空室対策には、清潔感をアップすることができる水回りリノベーションも有効です。

実は、水回りが新しいことは賃貸物件選びの決めてにもなるほど重要なポイントです。

おすすめの水回りリノベーションアイデアは、以下の通りです。

・ファミリー層に向けた物件なら、キッチンを対面キッチンに変更 ・浴室乾燥、ウォシュレットトイレ、食洗機などの設備導入 ・ユニットバスからバス、トイレ別にするなど

水回りリノベーションの費用目安は、14万円〜120万円程度です。

それぞれの場所ごとの費用目安は、以下を参考にしてみてください。

浴室	約60万円〜120万円
トイレ	約14万円〜32万円
洗面台	約20万円〜80万円

水回りの場所移動をしたい場合は、上記の金額にさらに配管工事の代金等が加算されます。

設備のランクによっても大きく金額が変わるため、費用対効果を考えながら検討していくようにしましょう。

空室対策には、新築のような綺麗な室内や、個性的な内装などにするリノベーションも有効です。

おすすめの内装リノベーションのアイデアは以下の通りです。

・壁、天井、床などを統一感のあるものに変更 ・素材感にこだわった材質のものを使用し、高級感ある室内に ・アクセントクロスなどを取り入れてトレンド感をプラス

内装リノベーションでは、テーマを決めて工事プランを考えるのがポイントです。

例えば『ホテルライクな室内』『和モダンなイメージ』など、売りになる部分を決めておくといいでしょう。

気になる内装リノベーションの費用目安は、60万円～200万円程度です。

クロスなどの張り替えのみなら少ない出費でガラッとイメージを変えることも期待できます。

まずは一部分だけでも、空室対策で内装リノベーションを進めていくのもおすすめです。

空室対策には、快適性アップや光熱費削減なども期待できる断熱リノベーションも効果的です。

おすすめの断熱リノベーションアイデアは、以下の通りです。

・断熱性能が高く遮熱性能が高いペアガラスや内窓の設置を行う ・床下断熱を取り入れて冬も快適にするなど

近年、地球環境保護の観点から住まいの省エネ性能は、より重視されています。

そのため、将来的にも断熱性リノベーションをしておくことで、他の物件と差別化が期待できます。

断熱リノベーションの費用目安は、100万円～500万円程度です。

マンションの場合は、管理規約により行えないリノベーションもあるので、注意しておきましょう。

マンションを一棟まるごと経営している場合は、一棟リノベーションを行うのも空室対策に有効です。

一棟リノベーションでは、客層に合わせた間取りのカスタマイズや、エントランスを豪華にしたり、オートロックを付けたりと内装から外観まで好きにデザインすることができます。

建て替えと比較すると費用負担は少なく済むため、「建て替えまでの費用はかけたくないけど、物件をガラッと一新したい」という方にもおすすめです。

一棟リノベーションにかかる費用は、部屋数や室内の広さによって大幅に違いがあるため、何社か見積もりを取りながら費用対効果を検討していきましょう。

FINDでは、賃貸向けのニーズに合った間取りとデザインにより、コストパフォーマンスよく空室率を改善するリノベーションを提案可能です。

賃貸住宅のコンセプトメイキングから、物件の撮影までトータルサポートができるため、お気軽にお問い合わせください。

空室対策のリノベーションには、部分リノベとフルリノベの2種類があります。

	工事内容	費用相場	特徴
部分リノベ	水回りやクロス交換など一部分のみを改修する方法	数十万円〜300万円程度	・短期、比較的費用を抑えやすい・設備の古さや内装の印象改善を目的とする場合
フルリノベ	間取り変更を含めて住宅全体を改修する方法	1200～1700万円程度	・工事期間が長く、費用負担が大きい・物件価値を大きく高められる

どちらを選ぶべきかは、空室原因や予算によって異なります。

たとえば、設備の古さが主な原因なら部分リノベ、間取りが現在のニーズに合っていない場合はフルリノベが向いています。

リノベーション費用についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。
▸リノベーション費用を実例から解説！費用を抑えるコツも紹介

空室対策のリノベーションを成功させるには、以下のポイントについてよく検討しておきましょう。

（１）賃貸物件の空室原因を考える （２）ターゲットやエリアニーズを明確にする （３）工事費用と家賃収入のバランスを考える （４）人気設備や優先順位を見極める （５）実績の多い信頼できるリノベーション会社に依頼する

順に説明します。

空室対策のリノベーションを成功させるには、まず賃貸物件の空室原因を考えておきましょう。

例として、空室率が上がってしまう原因には以下のことが考えられます。

・近隣に同じような競合物件の増加 ・建物の劣化 ・物件の状況と賃料が見合っていないなど

特に、同じような築年数・間取りの近隣住宅と比較して、家賃が高くなってしまっている場合は注意しておくべきです。

その場合は、リノベーションをして物件の価値を上げるなど努力をする必要があります。

空室対策のリノベーションを成功させるには、ターゲットやエリアニーズを絞り込むことも重要です。

物件周辺の環境や賃貸需要と合っていなければ、どれだけデザイン性の高いリノベーションを行っても入居率改善につながりにくくなります。

そのため、以下のようなポイントを事前に整理することが重要です。

・どのターゲット（入居者層）に住んでもらいたいのか ・どんな設備や間取りに需要があるのか ・周辺の競合物件はどんなものがあるのか

ターゲット設定が明確になることで、必要なリノベーション内容や設備投資の優先順位も決めやすくなり、効果的な空室対策につながります。

空室対策のリノベーションを成功させるには、次に工事費用と家賃収入のバランスを考えるようにしましょう。

管理している部屋数と費用総額、リノベーション費用を回収できるかどうかも検討したいポイントです。

また、リノベーションを行ったあと家賃をあげるのかなども決めておくようにしましょう。

空室対策のリノベーションでは、工事内容の優先順位を見極めることも重要です。

設備を増やせば物件価値の向上は期待できますが、その分コストも大きくなるため、入居率改善につながりやすい設備を優先的に導入する必要があります。

たとえば、比較的満足度が高く、費用対効果を期待しやすい設備として以下の設備が挙げられます。

無料Wi-Fi、TVモニターホン、防犯カメラ、宅配ボックス、浴室乾燥機、ウォークインクローゼット、人感センサー照明

これらは、単身者・共働き世帯を中心にニーズが高く、物件選びの重要な判断材料になりやすい設備です。

一方で、ターゲット層によっては、高額な設備を導入しても家賃とのバランスが合わず、十分な効果を得られない場合もあります。

そのため、エリア特性やターゲット層、競合物件の状況などを踏まえながら、優先順位を決めてリノベーションを進めることが重要です。

空室対策でリノベーションを行う場合は、会社選びも重要なポイントになります。

完成後の外装・内装のイメージが固まっていなければ、提案力のある会社や空室対策でのリノベーションに力を入れている会社を選ぶのもおすすめです。

一方で、ある程度のイメージがある方はそれを実現できるのか、会社の実績やアピールポイントも参考にしながら、好みのデザインを多く手がけているリノベーション会社を選びましょう。

特に、マンションやアパートなど賃貸物件のリノベーションを多く手がけている会社であれば、空室対策に関するノウハウが多く、より効果的な工事が期待できます。

また、1社のみではなく何社か見積もりをとりながら、費用対効果の高い空室対策を目指しましょう。

FINDは神奈川県川崎市に本社を構える、リノベーション、リフォーム、不動産売買仲介、空間デザイン、ホームインスペクションまで行うリノベーション会社です。

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