「マンションの住み替えを考えているけれど、どのタイミングで動けばいいの？」
「住み替えの際の注意点やチェックポイントが知りたい」

このような疑問やお悩みをお持ちではありませんか？

マンションの住み替えは、より快適で理想的な暮らしを実現するための大きなチャンスです。

しかし、タイミングや資金計画を間違えると思わぬ負担や失敗のリスクが生じることがあります。

そこで本記事では、マンションの住み替えのタイミングとあわせて、売り先行・買い先行それぞれの特徴やメリット・デメリット、スムーズに行うための3つのコツなどを解説します。

なお、以下の記事で住み替えを選ぶ人の理由を詳しく解説しています。
▸住み替えを選ぶ理由4選！メリット・デメリットと成功のポイント

マンションの住み替えをする場合、「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があります。

・売り先行：現在の自宅を売却してから新しい物件を購入する ・買い先行：先に次の物件を購入しておき、現在の自宅を売却する

以下の表は、売り先行と買い先行についてまとめたものです。

	売り先行	買い先行
住み替えの流れ	持ち物件の売却→次のマンション購入	次のマンション購入→持ち物件の売却
メリット	・資金計画が立てやすくなる ・ダブルローン（持ち物件と次のマンションのローンの重複）を回避できる	・余裕をもった新居探し ・理想の物件を先に確保できる ・住み替えの空白期間がない
デメリット	・タイミングによっては仮住まいが必要 ・選択に妥協が必要になることも	・ダブルローンのおそれ ・資金計画が立てにくい ・持ち物件の売れ残りリスク
向いている人	・資金計画を優先したい人 ・無理なく住み替えしたい人	・資金に余裕がある人 ・住まいへのこだわりが強い人

2つの方法のどちらが正解というわけではなく、それぞれの特徴を理解し、自分のライフスタイルや資金状況に合った方法を選ぶことでスムーズで納得のいく住み替えが可能になります。

次に、売り先行・買い先行それぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説します。

売り先行のメリット・デメリットをみていきましょう。

【売り先行のメリット】 ・ダブルローン（持ち物件と次のマンションのローンの重複）を回避できる ・売却価格が確定しているため今後の資金計画が立てやすくなる ・売却活動に集中できる

売り先行の最大のメリットは、資金計画や資金調達がしやすいということです。

先に持ち物件を売却しているため、次に購入するマンションの予算やローン計画を明確に立てることができます。

例えば、売却した資金で購入費用をまかなえる場合は新たにローンを組む必要がなく、仮に不足する場合でも、必要な借入額がはっきりしているため無理のない返済計画を立てやすくなります。

このように、売り先行は住み替えに伴う資金面の不安やリスクを抑えられることから、金銭面での失敗リスクを減らしたい人におすすめの方法です。

【売り先行のデメリット】 ・購入物件探しに時間がかかると仮住まいが必要になる ・希望の物件がなかなか見つからず、選択に妥協が必要になることも ・現在の住まいの内覧対応が必要

売り先行には、先に住んでいる家を売却することで発生するデメリットがあります。

まず、新しいマンション探しや購入に時間がかかると、その間に住む仮住まいの確保や、二度の引っ越しを行う必要が出てきます。

さらに、なかなか理想の物件が見つからない場合、時間と金銭のプレッシャーが生じることで結果として条件に妥協して購入せざるをえなくなるケースも少なくありません。

また、売却活動をしながら、居住中の家で購入希望者の内覧を受け入れなければならず、日程調整や片付けなどの負担が大きくなる点もデメリットといえます。

次に、買い先行のメリット・デメリットをみていきましょう。

【買い先行のメリット】 ・余裕をもって新居探しができる ・理想の物件を先に確保できる ・住み替えの空白期間ができにくい ・現在の住まいの内覧対応が不要

買い先行の最大のメリットは、希望の物件を選びやすくなることが挙げられます。

持ち物件に住みながら新居を探せるため、条件や価格の妥協をする必要がなく、イメージ通りの物件が見つかるまで選ぶことができます。

また、新居を確保した上で引っ越しを行うため、仮住まいや二度の引っ越しが不要になり、住み替えのスケジュールが組みやすくなります。

さらに、居住中の自宅で内覧対応をする必要がないことから、生活リズムを崩さず、プライバシーを守りながら住み替えを進められる点も大きなメリットです。

【買い先行のデメリット】 ・資金計画が立てにくい ・ダブルローンのおそれ ・持ち物件の売れ残りリスク

買い先行の最大のデメリットは、資金計画と売却スケジュールの管理が難しいことです。

持ち物件が実際にいくらで売れるかが確定しないまま新しいマンションを購入するため資金計画が立てにくく、売れない場合はダブルローンとなるおそれもあります。

また、持ち物件が売れない可能性も考えなければなりません。

資金に余裕がない場合は、買い先行はリスクが高い住み替え方法といえます。

マンションの住み替えは次のタイミングで行うのがおすすめです。

【マンション住み替えのタイミング】 ・売却価格の変化 ・ライフステージの変化 ・金利動向の変化

持ち物件の売却価格は、住み替えのタイミングを決める上で最も重要な要素のひとつです。

高く売れるタイミングを見極めることで、次の住まいへの資金計画を有利に進めることができます。

持ち物件の評価を上げる要素は以下のものがあります。

マンションは築年数が新しいほど市場評価が高い傾向があります。

築年数が浅い物件は建物や設備の状態が良いことから需要も高く、売却価格が比較的高くなります。

特に「5年超〜10年以内」の物件は価格評価の分岐点とされ、売却するには有利なタイミングです。

一方、築15年以上経過すると建物の老朽化や設備の劣化により、価格が下がりやすくなるため注意が必要です。

築年数が古くても、大規模修繕済のマンションも高評価となる要素です。

大規模修繕済みのマンションには、買い手にとって次の以下の安心材料があるためです。

【高評価となる理由】 ・購入後に大きな修繕費用がかかりにくい（大きな負担が発生しない） ・建物の耐久性や安全性が確保されている ・外観や共用部がきれいになっていて清潔感がある ・管理意識の高さから管理組合の運営が良好とわかる

マンションの売却価格は、築年数や建物の状態だけでなく、近隣の再開発・交通整備などの周辺状況の変化も大きく影響します。

例えば、マンション近くに新しい商業施設が新設されると、生活利便性が向上することで買い手の需要が増え、高値での売却が期待できます。

また、道路の拡張や公共施設の整備など、周辺環境の改善も資産価値の上昇につながります。

マンションの住み替えには、家族構成やライフスタイルの変化も大きなタイミングとなります。

例えば、結婚や出産、子どもの進学、親との同居などにより、現在の住まいの広さや間取りが合わなくなるケースや、定年退職やリモートワークの増加などで生活空間に求める条件が変わるケースが挙げられます。

住み替えで住宅ローンを利用する場合、金利の動向も重要な判断材料となります。

【金利とローン】 ・金利が低い時期：ローン返済負担を抑えやすく、総支払額を節約できる。住み替え資金計画が立てやすい ・金利が上昇傾向：ローン返済額が増えるリスクがある。慎重な住み替え計画が必要

現在、全体として金利は上昇傾向にあり、住宅ローンの条件や資金繰りも含めて総合的に判断して、住み替えのタイミングを見極めることが重要です。

住み替えをスムーズに進めるためには、事前の確認や情報収集がとても重要です。

ここでは、住み替えを検討する際に押さえておきたい4つのポイントを整理します。

【チェックポイント】 ・持ち物件の価格・修繕状況の把握 ・住宅ローンの残高・金利動向 ・売却シーズン ・諸費用・税金の確認

まず、持ち物件の現状・状況を正確に把握することが不可欠です。

一括査定サイトや複数の不動産会社へ査定依頼を行い、相場感を把握しましょう。

次に、売却時に買い手の関心対象となるマンションの修繕状況や管理状態の確認も必要です。

相場と建物のコンディションも確認しておくことで資金計画も立てやすくなります。

持ち物件のローン残高や現在の住宅ローンの金利、住宅ローン控除制度の適用の可否について調べておくことも重要です。

特に、売り先行の場合、売却金額はローン完済の原資となるだけでなく、新しいマンションを購入する際の自己資金・借入額・返済計画にも大きく影響します。

そのため、ローン残高の証明書や返済予定表を確認し、金融機関や不動産会社に早めに相談しておくようにしましょう。

また、新たに住宅ローンを組む場合は、家計負担に直結する金利の確認も欠かせません。

低金利のうちに購入を進める、金利が高止まりしている時期には無理な借入を避けるなど、現在の金利水準や今後の金利動向の予測も踏まえながら、無理のない住み替え計画を立てることが重要です。

さらに、住み替え計画を立てる段階で、新しいマンションで住宅ローン控除が利用できるかどうかを事前に確認しておくことも重要です。

【住み替えの住宅ローン控除の主な条件】 ・自ら住むための家であること（投資用やセカンドハウスは対象外） ・床面積が一定以上であること ・住宅の取得から6カ月以内に入居していること ・新しい住宅が一定の性能基準を満たしていること ・前の家の売却時に住宅ローン控除を二重で使っていないこと

（出典：国税庁）

控除の適用の可否はその後の税負担に大きく影響するため、不動産会社や金融会社、税務署へ早めに相談しておくと安心です。

一般的に春（2～3月）または秋（9～10月）に不動産の需要が高まるといわれており、売却するなら買い手を見つけやすいこの時期を狙って調整しましょう。

しかし、それ以外の時期でも、競合が少ないため価格交渉など柔軟に対応ができるというメリットがあるため、焦る必要はありません。

物件の魅力をしっかりアピールする工夫や買い手との柔軟な調整を行うことで売却の可能性を高めることができます。

住み替えには、売却時・購入時ともにさまざまな費用が発生します。

持ち物件売却時	・仲介手数料 ・登記費用 ・譲渡所得税（売却時に利益が出た場合） ・印紙税 ・引っ越し費用 など
新マンション購入時	・仲介手数料 ・登記費用 ・不動産取得税 ・印紙税 ・火災保険・地震保険料 ・ローン保証料・事務手数料 ・マンションの管理組合加入金 など

上記の費用は現金で支払わなければならないものも多いため、どれくらいかかるかをある程度把握しておくことで、より安全に資金計画を立てることができます。

また、できるだけ費用負担を抑えるため、利用できる制度を把握しておきましょう。

【利用可能な制度】 ・3,000万円特別控除：持ち物件の売却時に売却益が出た場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から控除可能 ・買い替え特例：住み替え時に譲渡所得税の課税を繰り延べできる制度（条件あり） ・住宅ローン控除：新居の住宅ローンに関する控除制度（条件あり）

さらに、買い先行の場合は、持ち物件の売れ残りを防ぐために不動産会社と買取保証（買取特約）をつけておくと安心です。

最後に、スムーズに住み替えを進めるためにおさえておきたい3つのポイントを解説します。

【スムーズな住み替えを行うコツ】 ・日頃から情報収集をしておく ・同じ不動産会社に「売却＋購入」を依頼する ・買取保証や住み替えローンを利用する

定期的に持ち物件の価格相場や金利動向、市場の動きの把握、希望に合う物件探しなど、事前の情報収集と資金計画がスムーズな住み替えの最重要ポイントです。

住み替えは、必要になってから動くのでは遅く、資金計画や物件探しが後手後手に回ってしまうことも少なくありません。

前もって下調べをしておくことでテンポよく進めていくことができます。

住み替えは、売却と購入のタイミング調整が重要であるため、同じ不動産会社に相談するのがおすすめです。

同じ不動産会社に依頼することで、スケジュール調整がしやすくなるだけでなく、資金計画や引っ越しのタイミングなどの情報共有ができ、安心して手続きを進めることが可能です。

円滑な資金計画を立てるために、買取保証や住み替えローンの利用も検討するとよいでしょう。

・買取保証（買取特約）：一定期間内に売れなかった場合、不動産会社があらかじめ決めた金額で買い取ってくれる制度。相場より低いが確実に売却できる ・住み替えローン：ローン残高と新しいマンションの購入資金を一つにまとめるローン。ただし、住み替えローンの利用には、持ち物件の売却期限や残債上限などの条件がある

上手に活用することで、資金計画を安定させ住み替えをスムーズに進めることができます。

住み替えは、より快適で暮らしやすい住環境を実現するための選択肢の一つです。

ただし、住み替えを検討する際には、資金計画や物件選び、売却・購入のタイミングなど、慎重に準備を進めることが不可欠であり、難しいと感じる方もいらっしゃることでしょう。

そんな時はFINDにお気軽にご相談ください。

FINDは神奈川県川崎市に本社を構える、リノベーション、リフォーム、不動産売買仲介、空間デザイン、ファイナンシャルプランニング、ホームインスペクションまで行うリノベーション会社です。

ご家族が毎日を笑顔で心地よく過ごせる快適な住まいを提案しており、家の専門家による住み替えのご相談も承っております。