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中古マンション選びのポイント

中古マンション選びのポイント

ネット上には数万件におよぶ中古マンションの販売情報が掲載されています。この中から理想の住まいを探すのは、多くの手間と時間を要する難しい作業です。漠然とした考えのままでは、ひたすら物件情報を眺めるだけで時間ばかりが経過します。そこで、今回は中古マンション購入の際にチェックしたいポイントについて解説します。


(この記事のポイント)
 ◎立地・周辺施設・広さを中心に住宅環境をチェック
 ◎資金計画は頭金・諸経費・住宅ローンで練り上げる
 ◎中古マンション購入はリノベーションとセットで考えるのが最善

住宅環境は立地・施設・広さの3つを中心に検討する

マンション購入で重視されるポイントの一つが、立地です。通勤・通学の便のよさを求めるのはもちろんですが、最近はあえて郊外の始発駅に狙いを絞るケースもあります。始発の電車・バスなら座って通勤・通学ができるからです。
将来の売却を見据えるなら、これから開発が進む地域や、鉄道駅の新設予定地(相鉄線・東急新横浜線エリア)などの物件を狙うとよいでしょう。マンションは建物の老朽化が進むと価値が下がりますが、近隣地域で再開発が計画された場合は価格が高騰することがあります。機をみてリセールすれば、よりグレードの高い物件を購入することも可能です。

周辺施設も大事な要素です。ショッピングモールや公園、病院、図書館などのある場所、使いやすさなどはしっかりチェックしたいところです。お子さんのいるご家庭では、保育施設や学校の充実度も気になるところでしょう。待機児童の動向や、学内の雰囲気などもおろそかにはできません。
 
次に重視されるのはマンションの専有面積です。全国で供給されている分譲マンションの主流は60㎡ ~70㎡台の3LDKタイプで、これくらいの広さがあれば3人以上の家族でものびのび暮らせるでしょう。同じ家族構成で面積が60㎡を下まわるようだと、少し窮屈に感じるかもしれません。一方で、多少狭くても周辺環境を重視するという考え方もあります。このあたりのバランスはそれぞれ異なるので、自分やご家族の将来像まで見据えて計画することが大切です。

物件購入の資金計画。頭金・諸経費・住宅ローン予算を考える

次に予算について考えてみましょう。

マンション購入に必要な初期費用は「頭金」と「諸経費」です。頭金は購入時に支払うもので、物件価格の1~2割程度が一般的です。
諸経費には仲介手数料、ローン事務手数料、ローン保証料、火災保険料、団体信用生命保険料、登記手数料、登録免許税・固定資産税、印紙税などがあります。購入後は管理費、修繕積立金を管理組合に収めるほか、固定資産税の支払いも生じます。これらを含めて資金計画を立案する必要があります。

購入金額を一括払いする人は少なく、多くの施主は住宅ローンを利用することになります。ローンを組む際に重要になるのは資金の現状把握です。収入・貯蓄額はもちろんですが、結婚、出産、子どもの進学といったライフイベントにかかる支出額も認識しておくことが重要です。

ちなみに、かつて住宅ローンの借入額は年収の5倍が目安とされていましたが、現在は施主の属性、物件内容、返済力などを総合的に審査する方式に変わっています。これにより、借入額は年収の3~7倍と幅が広がっており、物件を選択する幅も広がっています。

また、住宅ローンにはさまざまな減税措置が講じられています。国土交通省は、住宅購入支援策として2020年12月31日までに入居する住宅に限り、住宅ローン減税の控除期間を3年間延長(建物購入価格の消費税2%分の範囲で減税)することを決定しました。こうした優遇措置をきっちり生かすプランニングも重要になります。

中古マンション購入はリノベーションとセットで考える

分譲マンションのトレンドもみてみましょう。

昨今、中古マンションの販売が好調です。恵まれた環境にある中古マンションを購入してこだわりのリフォームを行い、自分たちのライフスタイルにフィットする住まいに一新する人たちが増えているのです。

中古マンション購入のメリットは、何といってもコストパフォーマンスです。日本の場合、新築物件といえどもマンションに入居した瞬間から不動産価値の下落がはじまります。このため、住みたいエリアの物件情報に絶えず目を光らせておけば、築20年前後の物件をお手ごろ価格で購入できます。

中古マンションの購入は、リノベーションとセットで考えるのが理想的です。物件によって制約はありますが、細かい間仕切りを取り払って広々としたLDKを創出する、あるいはホテルライクで高級感のある内装に一新するなど、リノベーションの実施により理想をカタチにできます。

リノベーション費用を住宅性能にまわすという選択肢もあります。断熱性・気密性が向上した住まいでは、季節を問わず快適な暮らしを満喫できます。室温を一定にできれば入浴の前後にヒートショックを起こすリスクも減り、健康面でも安心です。
また、前述した住宅ローン減税には、築後25年以上のマンション等を取得してリフォームした場合の措置も含まれているので、上手に活用したいところです。

物件探しからリノベーションまで総合的に対応する住宅会社を探す

当初からリノベーションを予定しておくと、内装のデザインや間取りにはこだわらずに物件探しができます。立地や周辺環境、予算だけを考慮すればよいので、理想の物件探しの条件を絞ることができます。

このうち予算は、リノベーションに必要なコストまで含めて考える必要があります。この費用が不明確なままマンションを購入してしまうと、施工にかけられる予算が少なくなるという心配が出てきます。

こうしたリスクを回避するには、物件探しから購入手続き、さらにリノベーションまでトータルで相談に応じてくれる住宅会社をみつけるのが最善です。施工実績の豊富な住宅会社は施主やご家族の多様な要望にも応じることができ、施工技術も卓越しています。アフターフォローも万全なので、将来にわたって長く付き合えるのも大きなメリットです。

中古マンションのご購入をお考えの場合は、ぜひ当社にご相談ください。専門家の立場から、さまざまなアドバイスをお送りできます。そして、購入した物件の特徴をしっかりチェックしたうえで最適のリノベーションを実施し、永く安心して暮らせる素敵な住まいを手に入れましょう。

不動産グループ

資金計画、FPサービスを得意とするFINDの不動産プランナー。リノベーション向きの物件や、不動産の売却、有効活用方法など、様々な切り口から不動産に関する情報をお伝えします。

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2020.06.22 不動産

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