中古マンションを購入する際の注意点22点！資金計画や築年数も解説

「中古マンションを選ぶ時の注意点とは？」
「中古マンションを購入するときは、どこを見たらいいの？」

そのような疑問をお持ちではありませんか？

本記事では中古マンションを購入する資金計画を立てる際から、購入した場合までの注意点をそれぞれ詳しく解説していきます。

また、中古マンション探しの際の、不動産会社を選ぶ注意点も紹介。

これから中古マンションの購入をお考えの方はぜひ参考にしてみてくださいね。

中古マンション購入で後悔しないためには、検討段階から契約に至るまで各プロセスで的確な判断を重ねていくことが欠かせません。

そのために押さえておきたいのが、次の5つの注意点です。

【中古マンション購入時の注意点】 ・入念な資金計画 ・慎重な物件選び ・内見時のチェック ・信頼できる不動産会社選び ・契約、購入時の確認

物件価格の安さや見た目の印象だけで決めるのではなく、将来を見据えた資金計画や物件選び、信頼できるパートナー選びまで総合的に判断することが重要です。

上記の5つの視点を押さえて進めることで、購入後の後悔や想定外の出費を防ぐことができます。

 それでは、それぞれの注意点を詳しく見ていきましょう。

物件選びでまず気になるのが築年数ですが、結論から言うと「築何年が正解」という明確な基準はありません。

価格は築年数に比例して下がる傾向があるため、築古物件が割安に見えることもあります。

しかし、マンションの価値は築年数だけで決まるわけではなく、次のような要素も含め、複数の要素を総合的に見ることが重要です。

・耐震基準（新耐震か旧耐震か） ・これまでの修繕履歴 ・管理状態 ・立地・将来の資産価値・リノベーションの有無

耐震基準は安全性の目安として確認したいポイントですが、旧耐震でも適切な補強や修繕が行われていれば安心できる場合もあります。

一方で、築浅でも管理が不十分な物件には注意が必要で、築古でも適切に維持管理されていれば安心して住める場合もあります。

このように、築年数は物件選びの目安の一つですが、それだけで判断せずに総合的に確認することが重要です。

中古マンションの築年数についてより詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
▸中古マンションは築年数何年くらいがおすすめ？寿命、耐震性も解説

中古マンションを選ぶ際には、まず資金計画を立てることが重要です。

中古マンションの資金計画を立てる注意点は以下の通りです。

・高すぎるローン返済にならないよう注意 ・中古マンション購入時にかかる初期費用に注意 ・マンションの維持費に注意 ・将来のライフイベントに注意

順に説明していきます。

中古マンションの資金計画を立てる際には、世帯年収からマンション購入価格の目安を考えて年収の6倍程度に抑えるようにするのがおすすめです。

一般的な年収別のマンション購入価格の目安は以下のようになっています。

世帯年収	目安のマンション購入価格
400万円	2,400万円
500万円	3,000万円
600万円	3,600万円
700万円	4,200万円
800万円	4,800万円

上記の表はあくまで参考ですが、世帯年収と比較して高すぎるローン返済にならないように注意しておきましょう。

また、中古マンションの購入では月々のローン返済額に加えて管理費・修繕積立金も必要になるため、ローン返済額以外の費用も考慮して資産計画を立てるようにしましょう。

■失敗事例 年収ギリギリで夫婦の収入を合算してペアローンを組んだものの、妻の妊娠・出産で収入が減り、家計への負担が増加。 さらに、毎月のローン返済に加えて管理費や修繕積立金の支払いも重なり、生活が圧迫されてしまった。

資金計画を立てる際には、中古マンション購入時にかかる初期費用についても注意しておきましょう。

一般的な中古マンション購入時にかかる初期費用は以下のものがあります。

・印紙税 ・登記費用 ・司法書士依頼費用 ・管理費・修繕積立金 ・申込証拠金 ・仲介手数料 ・引越し ・家具購入費用

中古マンションの購入時にかかる初期費用は物件購入金額の5～8%程度が一般的な相場価格です。

そのため、2,500万円の中古マンションを購入した場合は125万円～200万円程度の諸費用が必要になりますので注意しておきましょう。

また、中古マンション購入後には、不動産取得税や管理費・修繕費を納める必要があります。

不動産取得税は、『土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得したときに、取得した方に対して課税される税金』。

中古マンションを購入する際には、初期費用はもちろん購入後に必要になるお金まで計算して余裕のある資金計画を立てておきましょう。

■失敗事例 物件価格だけを見て中古マンション購入を決めたものの、購入時にかかる諸費用や家具購入費、引越し費用を考慮していなかった。 さらに、購入して数か月後に届いた不動産取得税が高額だったことで手元資金を大きく減らしてしまった。

中古マンション購入のための資産計画を立てる際には、マンションの維持に必要となる『固定資産税・管理費・修繕積立金』にも注意しておきましょう。

一般的な相場は、管理費が月々15,000〜20,000円、修繕積立金は月々10,000~15,000円となっています。

物件によって金額は様々で、住んでから物件の修繕状況によって修繕積立金が値上がりすることも少なくありません。

また、固定資産税は年間10～30万円程度が相場。

物件の広さや築年数によっても固定資産税は変わってきますので、購入前には一度金額を確かめておくのがおすすめです。

■失敗事例 購入当初は無理なく払える程度の修繕積立金だったが、大規模修繕のタイミングで倍以上に値上げされてしまった。 さらに地価が上がったことで固定資産税も年々上がってきている。当初の想定よりも毎月の負担が増え、貯蓄や生活費に影響が出て家計の見直しが必要になった。

中古マンションの資金計画を立てる際には、結婚や出産、子供の教育資金や老後に必要になるお金などを考慮して資産計画を立てるようにしましょう。

中古マンションの購入は、ライフイベントの中でも大きな買い物のひとつ。

そのため、中古マンション購入の資金計画では将来のライフプランを考えた上で購入のタイミングや毎月返済できる額、貯めておきたい資金などを最初に考え計画しておきましょう。

■失敗事例 地元の公立中学に進学する予定だったが、子どもが私立中学への進学を希望し、中学受験をすることに。 その結果、塾代や入学金などの費用が必要となり、当初の返済計画や資金計画を大幅に見直さざるを得なくなった

中古マンションを選ぶ際には、以下のことに注意しておきましょう。

・物件の資産価値に注意 ・相場価格に注意 ・中古マンションの管理状態に注意 ・リフォーム履歴に注意 ・耐震基準に注意

順に説明します。

中古マンションを選ぶ際には、物件の資産価値に注意しましょう。

購入時には売却を考えていなくても、資産としての価値があるかを知ることは重要なポイントです。

資産価値が落ちにくいマンションの特徴は以下の3つ。

・好立地・人気のある場所に建っている ・その地域の需要の高い間取り ・日当たりがいい

その地域の需要の高い間取りを調べる際には、担当者にそれとなく聞いたり、周辺のマンションにファミリー層が多いのか、単身者向け物件が多いのかなどを見ておくのがおすすめ。

もしも売却することになった際に、負債だけが残らないよう資産価値についても考えておきましょう。

■失敗事例 定住するつもりでアクセスは不便だがお手頃価格の物件を購入したが、ほどなく家族の介護が必要になり、やむなく売却を決断。 いざ売却しようとした際に買い手が見つからず、大幅な値下げを余儀なくされ、オーバーローンになってしまった。

中古マンションを探す際は、住みたい地域・物件の相場価格を把握しておくようにしましょう。

特に、相場価格から極端に安い場合は何かしらの瑕疵があることも考えられます。

逆に明らかに相場価格より高い場合には、値下げ交渉ができないか担当者に確認してみるのもおすすめ。

近隣の相場価格と比較しながら、損をすることがないよう慎重に交渉をしていきましょう。

中古マンションの相場価格は多くの不動産サイトで簡単に見ることができます。

中古マンションは売れるのも早く、新しい物件が売りにだされるのも早いので、なるべくこまめにサイトを確認しておくのがおすすめです。

■失敗事例 周辺やそのマンションの相場を十分に調べずに購入したところ、同じマンション内の別の部屋がかなり安く売り出されていた。 比較してみた結果、自分が購入した物件は割高であったことが判明し、事前に十分な調査を行わなかったことを後悔した。

中古マンションを選ぶ際には、マンションの管理状態にも注意しておきましょう。

中古マンションは管理状態の良さはマンションの価値を上げたり、適切に管理することでマンション自体の寿命を伸ばすことにも繋がるため、とても重要なポイントです。

特に、エントランスが綺麗に保たれているか、修繕は計画通りに行われているかなどを確認しておくようにしましょう。

管理状態のいい中古マンションを選ぶことで、住んだ後もマンションの価値が下がりにくく安心して暮らせることが期待できます。

■失敗事例 購入前に管理組合の議事録や修繕履歴を確認せずに購入したところ、のちに共用部の老朽化や未納金問題が判明。 結果、多額の追加修繕費用負担やトラブル対応に追われ、購入後の生活に支障が出た。

中古マンションを選ぶ際には、リフォーム履歴に注意が必要です。

築年数が経過しているのに、リフォームされていない場所が多い場合は今後リフォームが必要になるケースも多く、中古マンション購入後に思わぬ出費がかさんでしまうケースも。

特にキッチンやトイレなど水回りは配管の状況が分かりにくい場所でもありますので、点検や管理状況についても合わせて確認しておくと安心です。

■失敗事例 築30年のマンションをリフォーム履歴を確認せず購入。水回りや配管が老朽化しており、入居後すぐにキッチン・浴室・トイレの修繕が必要となった。 住宅ローンに加え、想定外の出費でリフォームローンも組む羽目になった。

中古マンションを選ぶ際には、耐震基準に注意しておきましょう。

実は、中古マンションには現在『新耐震基準』と『旧耐震基準』の2つがあります。

2つの基準の違いは以下の通りです。

・新耐震基準：震度6強～7程度の揺れでも家屋が倒壊・崩壊しないことが条件（1981年6月1日以降に建築され建物に適用） ・旧耐震基準：震度5強程度の地震に対して、家屋が倒壊、崩壊しないことが条件（1981年5月31日までに建築確認を行った建物に適用）

築年数が経過している物件では、旧耐震基準のままのものもあるため事前に確認しておくのがおすすめです。

■失敗事例 築35年の中古マンションだったがリフォーム済みでキレイだったため購入したが、のちに旧耐震基準と判明。 耐震補強や防災対策の費用が別途必要となり、安全面への不安も生じた。

中古マンション購入の判断をする前に、内見時に室内や設備、管理状況などを総合的に確認することが欠かせません。

・室内の劣化状況（床・壁・天井） ・水回り・配管の状態 ・共用部分（エントランス・廊下・ゴミ置き場） ・周辺環境・騒音・日当たり

写真や図面だけでは分からない点を自分の目で必ずチェックしましょう。

室内の状態は、住み心地や将来の修繕費に直結する重要なチェックポイントです。

内見時にしっかりチェックしたい劣化ポイントは以下の通りです。

・床のきしみや傾き ・壁紙の剥がれや浮き、カビ跡 ・窓枠のカビ跡・結露の跡 ・柱・梁のひび割れ ・ドアや建具の開閉具合

これらを見逃すと入居後に修繕費用やリフォーム費用がかさむケースもあるため、時間をかけて丁寧にチェックすることが重要です。

■失敗事例 見た目のきれいさだけで判断し、床のきしみやドアの不具合、結露など細かい劣化を確認せずに購入。 入居後すぐにリフォームが必要となり、予想外の出費と手間に悩まされる結果となった。

中古マンションの内見時には、キッチン・浴室・トイレなどの水回りや配管の状態を必ず確認しましょう。

配管の劣化や水漏れの兆候は写真や図面では分かりにくく、放置すると修繕費用が大きく膨らむ原因になります。

また、水圧や排水の流れ、周辺の壁や床のシミやカビの有無もチェックポイントです。

さらに、排水口や蛇口周りのにおいも確認し、異常がないか注意しましょう。

■失敗事例 入居後すぐに排水の詰まりや浴室の配管劣化が判明し、水があふれて階下に漏水被害を与えてしまった。 急ぎの修繕やリフォームで多額の費用がかかり、生活にも支障が出てしまった。

物件の内見をする際は、室内だけでなく共用部分の状態の確認も必要です。

室内がきれいでも、共用部分が荒れている建物は管理状態に問題がある可能性があります。

エントランスや廊下、階段、ゴミ置き場、自転車置き場の清掃状況や照明設備は、管理組合の運営状況を知る上での重要な指標となります。

また、掲示板の情報やポスト周りも確認が必要です。

入居後の不便やトラブルを避けるためにも、共用部分にもしっかり目を配り、建物全体の状況を把握しましょう。

■失敗事例 室内だけをチェックして共用部分を確認せず購入。入居後、ゴミ置き場の清掃が不十分で臭いや害虫が発生した。 対応を要望したが管理組合の対応が遅く、入居後に多大なストレスと不満を感じることになった。

中古マンションの内見時には、周辺環境や騒音、日当たりの確認も欠かせません。

学校の近くや交通量の多い道路沿い、鉄道沿線、高い建物の近くの物件などは、音や日当たりに問題が出ることもあり、日常生活の快適さに大きな影響を及ぼします。

内見時には、周辺の生活音の有無や窓の向き、周囲の建物との距離を実際に確認し、生活イメージと照らし合わせることが重要です。

また、時間帯によって状況が変わることも多いため、内見時とは違う時間帯に周辺を確認するとさらに安心です。

■失敗事例 昼間に内見して問題ないと判断したが、入居後すぐに朝晩の交通騒音や近隣施設からの生活音に悩まされることに。 特に夕方は隣のビルの影で日が早く暮れるため、遮音対策や照明の工夫が必要になり追加費用がかかった。

中古マンション購入で失敗を防ぐには、不動産会社選びも重要なカギとなります。

会社や担当者を誤ると、購入判断に必要な情報が十分に得られず、購入後に後悔することもあります。

ここでは、押さえておきたい3つの選び方のポイントと実際に起きた失敗事例をわかりやすくご紹介します。

不動産会社選びでは、その地域の情報に詳しい住みたいエリアの不動産会社を選ぶのがおすすめです。

土地勘のない担当者を選んでしまうと、教えて欲しい情報が分からず後悔してしまうこともあるので注意しておきましょう。

住みたいエリアの不動産会社を選ぶことで、近隣施設の情報や、住みたいマンションの住人についてなどを教えてもらえることもあります。

子育て世帯が多い、単身者が多い地域など人それぞれ場所によって過ごしやすさも変わってきますので不動産会社選びに悩んだ際にはそのエリアの不動産会社を探してみてください。

■失敗事例 地域情報に詳しくない担当者だったため、住環境や近隣施設、街の雰囲気や住人層などの情報を事前に十分に得られなかった。 物件自体は気に入ったが、子供の進学（学校の質や通学距離）やライフライン（交通、買い物施設、医療機関など）で不便さを感じている。

物件の良い点だけでなく、デメリットも正直に説明してくれる担当者は信頼できます。

特に、中古マンションは建物の築年数や管理状況、周辺環境によって住みやすさが大きく変わるため、メリットとデメリットの両方を理解した上で判断することが重要です。

生活していくうえで必要な情報を知らずに購入すると、住んでから後悔することも多いです。

そのため、現時点の問題点や将来的に直面するかもしれないリスクも含め、丁寧かつ正直に説明してくれる担当者を選びましょう。

■失敗事例 良い点ばかり強調する担当者から物件を購入したが、入居後、騒音や共有施設の管理の悪さに気づいた。 また、夜は灯りが少なく人通りも少なくなるなど中高生のいる家庭にとって不安要素となる情報の事前説明もなかったため、子どもの送迎が必要に。

不動産会社選びではレスポンスの早い担当者を選ぶのがおすすめです。

中古マンションを探す上で、内見に行きたい物件などを選んだ際にすぐに案内してくれるか、買主側の都合に寄り添ってくれるかなどは重要なポイント。

中古マンションは入れ替わりが激しいため、すぐに売れてしまう物件も多く行動力がある担当者を選ぶようにするとスムーズな物件探しが期待できます。

また、物件の良い部分だけではなく、デメリットも正直に教えてくれる担当者を選ぶことで中古マンション購入後の後悔を減らすことにも繋がります。

■失敗事例 希望条件を伝えていたが、担当者の提案や連絡が遅く、新着物件の情報をすぐに受け取れなかった。 その間に他の購入希望者が申し込みを入れ、希望エリアの物件を逃してしまい、結果的に条件を妥協して購入することになった。

中古マンション購入時には重要な書類をいくつも読む必要があります。

普段知らない単語が出てくることも多く、難しいイメージがある方も多いのではないでしょうか。

中古マンションを購入する際に、特に重要なポイントは以下の2つ。

・重要事項説明書に注意 ・中古マンション購入時の手付金に注意

順に説明します。

中古マンションの購入など不動産の売買契約を締結する場合は、売り主は重要事項説明書を書面で交付し、説明することが法律で定められています。

国土交通省では『重要事項説明・書面交付制度の概要』をHPで公開しています。

重要事項説明書は、ただ聞くだけではなく購入に対する意思を決定するその名の通り重要な書類になっていますので、聞き逃さないように注意しておきましょう。

中古マンションの場合、重要事項説明書に記載される事項は以下の通りです。

・物件や取引条件に関する事項 ・マンションの専有部分や共有部分に関する定め ・管理費用 ・共益費について ・マンション管理の委託先など

また、中古マンションにリフォームの制限などがある場合もここで説明されますのでリフォーム予定がある方はしっかり確認しておきましょう。

難しい言葉が並んでいて、分からないことも多い重要事項説明書ですが、疑問はそのままにせず積極的に質問して解決しておきましょう。

■失敗事例 リノベーションを希望してマンションを購入したが、入居後に管理規約で制限があることが判明し、思い通りに工事できなかった。 また、管理費や修繕費も入居後に値上がりし、想定以上の負担に。重要事項説明書を十分に確認せず理解しないまま契約したことを後悔した。

中古マンション購入時には、手付金を支払う必要があります。

手付金とは、売主側に物件を購入する意思を示すために支払う費用で、一般的な相場価格は物件の5～10%程度となっています。

手付金は、購入者が契約を一方的にキャンセルしたら放棄し、売主がキャンセルしたら手付金の倍額を支払う義務があります。

また、手付金契約の際には『住宅購入の残代金の支払い時に、売買代金の一部に充当する』と定められるケースが多いのでよく確認しておきましょう。

■失敗事例 手付金の金額や支払い条件を確認せずに交渉し、慌てて手付金を用意することになった。 さらに、契約のルールを十分に理解していなかったため、経済的にも精神的にも負担が大きくなり、資金計画を変更せざるを得なかった。

中古マンションを購入する際、リノベーション済み物件と未リノベーション物件のどちらにすべきか迷う方も少なくありません。

どちらを選ぶべきかは、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで判断することが大切です。

次に、リノベーション済み物件と未リノベーション物件の特徴や注意点を詳しく見ていきましょう。

リノベーション済みマンションのメリットとデメリットは以下のとおりです。

メリット	・自分でリノベーションの計画や手配しなくてよい ・購入後すぐに入居可能で手間が少ない ・資金計画が立てやすい ・内装や設備が新しく快適に暮らせる ・ライフスタイルに合った間取りやデザインが多い
デメリット	・設備や仕様が自分の好みと合わない場合がある ・未リノベーション物件より割高になる場合がある ・リノベーションの質や施工内容を事前に確認しづらいことがある ・将来的に間取り変更の自由度が低い

リノベーション済み中古マンションの最大の魅力は、手間や時間をかけずに入居できる手軽さにあります。

一方で、リノベーション費用が含まれるため物件価格が割高になりやすいことや、間取りや設備を変更しづらい自由度の低さがデメリットとして挙げられます。

未リノベーションの中古マンションのメリットとデメリットは以下のとおりです。

メリット	・必要な間取り、設備に変えられる ・物件価格自体は比較的安く購入できる場合がある ・リフォーム費用を調整できる
デメリット	・自分でリノベーションの計画、手配が必要 ・物件のローンとは別にリノベ費用が必要になる場合がある ・リノベーション時には引越し、仮住まい等の手間や時間が掛かる

リノベーションマンションのメリットは、価格面と自分好みに間取りや設備を変更できる自由度の高さです。

一方、デメリットとしては、リノベーションを自分で計画・手配しなければならないことが挙げられます。

購入する中古マンションのリノベーションの有無は、ライフスタイルやライフステージ、予算やスケジュールを基準に選ぶことがポイントです。

リノベーション済み中古マンションがおすすめな人	未リノベーション中古マンションがおすすめな人
・すぐに入居したい人 ・割高でも快適な住まいを手に入れたい人 ・リノベの計画や工事の手間を省きたい人 ・自由度よりも完成度や利便性を重視する人	・入居後の間取りや設備を自分好みに変更したい人 ・物件価格やリフォーム費用を調整したい人 ・入居までに時間的余裕があり、計画や工事を主体的に進められる人

手軽さや快適さを重視するなら「リノベーション済み中古マンション」、自由度や価格を重視するなら「未リノベーション中古マンション」が向いています。

また、リノベーション済み中古マンションを購入する際は、施工内容や仕上がりの確認を忘れないようにしましょう。

未リノベーション物件を選ぶ場合は、リノベーション費用や工事期間を含めた資金計画を立て、入居までの準備をしっかり行うことが重要です。

好みの中古マンションが見つからない場合は、購入後自分好みにリノベーションする方法もあります。

最近のリノベーションではホテルライクや和モダンなど自分好みのこだわりのある空間に変えることもでき、安く中古マンションを購入してリノベーションにお金をかける人も増えてきています。

FINDでは中古マンションの購入からリノベーションまでをワンストップで提供する『ワンストップリノベーションサービス』を行っています。

ワンストップリノベーションでは、不動産会社とリノベーション会社を周る必要がなく、1社で完結するのが魅力のひとつです。

中古マンション探しの際にプロの目線を入れることによって、物件の良し悪しを客観的に判断することもできますのでぜひ理想の中古マンションが見つからない方は検討してみてください。

中古マンションの購入時には、どのような流れで契約を進めていくのか事前に確認しておくようにしましょう。

中古マンション購入の全体の流れを知ることで、無駄なく効率的に動くことができ後からの後悔を減らすことが期待できます。

一般的な中古マンション購入の流れは以下の通りです。

・資金計画と予算を決める ・物件選び ・物件の内覧（最低でも2〜3件） ・購入申し込み ・住宅ローンの事前審査 ・売買契約 ・住宅ローンの本申し込み ・決済 ・引き渡し

中古マンション探しでは、購入まで早くても2〜3ヶ月、長い場合は1年以上かかることもあります。

物件の内見は最低でも2〜3件見ておくことで、比較対象ができ良し悪しを客観的に確認することが期待できます。

「あまり時間をかけずにすぐ物件を見つけたい」という方も多いですが、物件購入は一生に一度の大きな買い物ですので、焦らずじっくり吟味して決めるのがおすすめです。

FINDは神奈川県川崎市に本社を構える、リノベーション、リフォーム、不動産売買仲介、空間デザイン、ホームインスペクションまで行うリノベーション会社です。

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