中古マンション購入までの流れとは？費用や注意点をわかりやすく解説

「中古マンションを購入する際の流れは？」
「中古マンションを決めてから購入までにどのくらいに期間がかかるの？」

そんな疑問をお持ちではありませんか？

本記事では中古マンションの購入時の流れについて、ひとつひとつ詳しく解説していきます。

また、欲しい中古マンションを決めてから購入にかかる期間や、失敗しないためのポイントについても紹介。

これから中古マンションの購入をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

中古マンションを購入する際には、どのような流れで契約を進めていくのかを知り、流れを逆算して余裕のあるスケジュールを組みましょう。

中古マンション購入の流れは以下の通りです。

①予算・資金計画を立てる ②物件を探す ③気になる物件の内見 ④住宅ローンの事前審査 ⑤不動産売買契約を結ぶ・手付金を支払う ⑥ローンの本申し込み ⑦金銭消費貸借契約を結ぶ ⑧決済と物件の引き渡し

順に説明します。

中古マンションの購入を考えた際には、まず予算を決めることから始めるのがおすすめです。

いざ物件探しを始めても、中古マンションの価格はピンキリのため予算が決まっていないとキリがなく、時間ばかり浪費してしまうことも少なくありません。

中古マンションは数多くあるため、予算を決めて住みたい地域を絞っておくことで、ある程度目星をつけやすくなります。

また、予算を決めると同時に今後のライフプランに合わせた資金計画も考えておきましょう。

住宅の購入は一生で一番大きな買い物とも言われるため、余裕をもって返済できる資金計画を立てることが必要。

特に予算・毎月の返済額を決める際には、子供の進学や老後資金など、人生の様々なイベントを考慮しておくのがポイントです。

中古マンションの予算と資金計画を立てたあとは、早速物件探しを行いましょう。

物件探しを行う際には、ある程度希望条件を決めておくことでより条件に合う物件を探しやすくなります。

決めておくべき希望条件は人によって様々ですが、以下の条件は最低限絞っておくのがおすすめ。

・住みたいエリア ・必要な部屋数、間取り ・築年数 ・最寄り駅からの距離 ・リフォーム、リノベーション済みかどうか

特に、中古マンションの相場は立地と築年数が大きく関わってきます。

そのため、「好立地がいい」「築浅に住みたい」など何を一番重視するか、こだわりたいポイントを決めておくことが重要です。

中古マンションの探し方にはコツがあります。詳しくはこちらの記事で解説しています。
▸中古マンションの効率的な探し方にはコツが必要！注意したいポイントも

気になる中古マンションを見つけたら、次は内見に行きましょう。

中古マンションの内見件数は人によって様々ですが、平均は4〜5件になっています。

中古マンションは一度人の手に渡っているため、実際に自分の目で見ないと気づかない部分もあることから内見はとても重要。

さらに、実際に内装や間取りを確認することで、住んだ後のイメージを膨らませやすくなります。

内見時に確認したいポイントは以下の通りです。

・日当たり ・家事動線 ・窓やドアがスムーズに動くか ・遮音性 ・汚れや傷の有無

最近ではオンラインで内見できるケースも増えているため、時間がない場合や引越し先が遠くて内見に行けない場合などは活用してみるのもおすすめ。

また、中古マンション購入後にリノベーションをお考えの方は、内見時にマンションの構造についても確認しておくようにしましょう。

マンションの構造には『ラーメン構造』と『壁式構造』の2種類があります。

近年広く採用されているのはラーメン構造で、耐久的に問題ない壁であれば自由に取り外しができリノベーションに向いています。

中古マンションのリノベーションで、間取り変更などをお考えの方は、構造も内見時に不動産会社などに確認しておくと安心です。

内見後、物件の購入を決めたら住宅ローンの事前審査を申し込みます。

住宅ローンを利用する場合は事前審査と本審査の計2回の審査が必要で、一般的に事前審査は購入申し込みと同時に行われます。

住宅ローンの事前審査にかかる期間は約3日～1週間程度ですので、時間に余裕を持ってスケジュールを組んでおきましょう。

事前審査が通ったら、いよいよ不動産売買契約を結びます。

不動産売買契約では、購入物件や取引条件について重要事項の説明が行われます。

この契約は住宅を購入する上でとても重要な契約ですので、物件についてちゃんと理解をした上で進めていきましょう。

契約当日には『物件の重要事項説明』から『売買契約の締結』『手付金の支払い』までを行います。

一般的に契約時には以下の書類が必要になりますので、直前に焦らないためにも事前に確認しておきましょう。

・印鑑 ・本人確認書類 ・手付金 ・印紙代

また、不動産会社によっては不動産売買契約の際に仲介手数料の半額が必要になることもあります。

不動産売買契約を結んだあとは、住宅ローンの本申し込みを行います。

住宅ローンの審査では『ローン申し込み者の健康状態』と『物件の価値』をチェックされます。

ローンの申し込み者には、健康でローンを返済できる状態であるかどうか、物件の価値はローンの担保となる充分な価値があるかどうかを銀行側がチェックします。

住宅ローンの本審査にかかる期間は約2週間～1カ月程度と事前審査よりも長くかかります。

また、事前審査が通っていても本審査に落ちてしまうことも。

ローン本審査に落ちてしまった場合は、他の金融機関に再度審査を申し込むことになるので、再度審査の期間が必要になります。

余裕のもったスケジュールで納得できる条件のローン契約を結びましょう。

住宅ローンの本審査が問題なく済んだら、いよいよ金銭消費貸借契約を結びます。

金銭消費貸借契約とは、簡単に言うとローンの本契約のことで、契約する際には以下のことを決定します。

・借入れする総金額 ・借入期間 ・金利などのローンの条件 ・融資の実行日

中古マンションを購入する場合は、購入する住宅を担保にする『抵当権』を設定する必要があります。

一般的には、金銭消費貸借契約と抵当権設定契約をまとめて「金銭消費貸借抵当設定契約」として締結しますので、中古マンション購入の際には頭に入れておきましょう。

また、金銭消費貸借契約を結ぶ際に必要になる書類は以下の通りです。

・運転免許証などの本人確認書類 ・源泉徴収票などの収入が確認できる書類 ・土地・建物の登記事項証明書などの物件を確認できる書類

事前に不動産会社から用意をお願いされますが、源泉徴収票など平日に役所で貰わないといけない書類も多くあります。

そのため、中古マンション購入前は人によって仕事の調整が必要になることがありますので注意しておきましょう。

無事、住宅ローンの契約が終わったあとは、決済と物件の引き渡しを行います

決済と引き渡しで行われるのは以下の通りです。

・登記手続きの委任 ・売買代金の授受 ・所有権移転の手続き ・諸費用の支払い ・固定資産税・管理費・修繕積立金の精算 ・管理規約や住宅設備の取扱説明書など関係書類の受け取り ・鍵の受け渡し

決済、引き渡し時は金融機関に不動産会社、司法書士などが集まり平日の午前中に行われるケースがほとんど。

事前に有給などを申請して日程調節を行っておきましょう。

決済当日は以下のものが必要になります。

・印鑑（実印） ・印鑑証明書 ・本人確認書類 ・通帳と届出印、キャッシュカード(ローンを組んだ金融機関のもの) ・売買代金(手付金額を差し引いた分) ・諸費用(仲介手数料・登記費用など) ・固定資産税や都市計画税、管理費・修繕積立金の精算金

契約の最後には再度契約書を読み込み、不安なことや疑問点などはなるべく質問して解決しておくのがポイント。

契約をしてしまった後でも、売主には瑕疵担保責任（購入後に気づいた欠陥やキズ、トラブルについて売主が負担する責任のこと）がありますので後から不備を見つけた場合はすぐに問い合わせるようにしましょう。

中古マンション購入の流れは物件の引き渡しで終了です。

FINDでは中古マンションの購入からリノベーションまで、ワンストップで対応できるサービスを行なっています。

中古マンションでお悩みの際には、ぜひFINDにご相談ください。

中古マンション探しから購入までの期間は、最低1ヶ月半〜2ヶ月以上の期間を少なくても考えておきましょう。

中古住宅の購入では、資金計画から、物件探し、内見、またその後の申し込み、住宅ローン審査など時間がかかることが多いです。

また、中古マンションでは即購入・入居可能の物件から、リフォームが終わり次第購入できる物件など様々な形態があります。

数多くある中古マンションで「これだ！」と思える物件を見つけるまで、1年以上かかってしまうことも少なくありません。

すぐに欲しい物件が見つかるとも限らないため、物件探しには余裕を持ったスケジュールで臨むのがおすすめです。

なお、今のマンションからの住み替えを検討している方は、以下の記事で詳細を解説しています。
▸ マンション住み替えのベストタイミングは？チェックポイントと成功のコツ

中古マンションを購入する際は、すでに何年も経過している建物であることから、新築とは異なる視点でのチェックが必要です。

物件の状態を確認をせずに購入してしまうと入居後に思わぬ修繕費や生活上の不便に直面する可能性もあります。

購入後のトラブルを避け、安心して長く住める住まいを選ぶために次の3つを必ず確認しましょう。

・築年数 ・耐震基準 ・資産価値

中古マンションの1つ目のチェックポイントは築年数です。

一般的に築年数が古くなるほど価格は下がる傾向にありますが、価格だけで判断すると購入後に予期せぬ費用がかかることもあります。

新築と比べて、中古マンションには以下のような違いがあります。

・設備交換の必要性 ・大規模修繕の緊急性 ・住宅ローンの条件

築年数が多い物件は、設備の老朽化による交換が必要になる可能性も高まります。

たとえば、水回り設備（キッチン・浴室、給湯器など）の寿命は15年〜20年程度とされており、築15年以上の物件では交換時期が近づいているケースも少なくありません。

加えて、築年数が古い物件は金融機関によって融資期間が短くなったり、審査が厳しくなることがあることも注意が必要です。

ただし、築年数が古くても適切に管理・修繕されていれば快適に住めるため、築年数だけでなく管理状況や修繕履歴もあわせて確認することが重要です。

なお、中古マンションの築年数については、以下の記事で詳しく解説しています。
▸ 中古マンションは築年数何年くらいがおすすめ？寿命、耐震性も解説

中古マンションを選ぶ際には、耐震基準も必ずチェックしておきましょう。

1981年（昭和56年）以前に建てられた建物は旧耐震基準の可能性があり、現在の基準より耐震性能が低い場合があります。

安心して住むためには、震度6強〜7程度でも倒壊しないことを想定した新耐震基準の物件を選ぶのが基本です。

ただし、旧耐震物件でも以下のようなケースでは安心して住むことができます。

・適切な耐震補強工事が行われている ・構造的に強い建物である ・修繕履歴がしっかりしている ・建物全体の管理状態が良好である

また、耐震基準は安全性だけでなく資産価値にも影響します。

購入前には、耐震診断の有無や補強履歴を確認し、安全性・資産価値・将来コストを総合的に判断しましょう。

なお、中古マンションの耐震基準については、以下の記事で詳しく解説しています。
▸ マンションの旧耐震基準は危ない？メリット・デメリットを解説

中古マンションは、現在の価格や状態だけでなく、将来的な資産価値も考えて選ぶことが重要です。

長く住むつもりでも、転勤や家族構成の変化などにより、将来売却する可能性は十分にあります。

その際に「売れない」「想定より安くなる」といった事態になると、資金計画やライフプランに影響が出てしまいます。

そのため、将来売りやすい物件かどうかを判断するために、立地条件などのポイントを確認しておきましょう。

購入時には、目先の価格や間取りだけでなく、「将来どう売れるか」という視点を持つことが、後悔しない物件選びにつながります。

なお、リノベーション物件の資産価値について、以下の記事で詳しく解説しています。
▸　リノベーション物件の資産価値とは？築年数や立地との関係

中古マンション探しで失敗しないために注意しておきたいポイントは以下の通りです。

・信頼できる不動産会社に相談する ・2つ以上の物件を見て比較する ・リフォーム履歴はあるか確認する ・管理状況や修繕積立金を確認する

順に説明します。

中古マンション探しでは、不動産会社との相性が大切になってきます。

数多くある中古マンションの中から、希望額や間取り、必要な設備のある家を探してくれスムーズに内見させてくれる不動産会社を選ぶのがポイント。

こちらの要望を汲み取ってくれる信頼のおける不動産会社を選ぶのがおすすめです。

また、資金計画や予算内に収まらない物件を無理に購入を進めてくる不動産会社は考えなおした方がいいでしょう。

大きな買い物となる不動産を、一緒に悩んで親身になってくれる不動産会社に相談することで、安心した中古マンション探しを行えます。

中古マンションはすぐに売れてしまうことも多く、購入のタイミングは人それぞれです。

しかし、1件見て気に入ったからといって、勢いで購入してしまうと後々後悔してしまうケースも少なくありません。

中古マンション探しではできれば2件以上の内見に行き、しっかり比較した上で選ぶのがおすすめ。

比較する物件があることで、より購入前に良し悪しがわかり、客観的な判断が期待できます。

なお、中古マンションの探し方について、以下の記事で詳しく解説しています。
▸ 1番いい中古マンションの探し方は？各探し方のメリット・デメリット

中古マンションを購入する前は、リフォーム履歴はあるのか、ある場合の修繕箇所はどこなのかを分かる範囲で確認しておきましょう。

中古マンションのリフォーム履歴を知ることで、今後どの部分にリフォームが必要になるかもある程度予想することができます。

例えば、築年数が経過していて水回りなどのリフォームがされていない場合は劣化している可能性があるため、入居前にリフォームが必要になります。

また、壁紙などに劣化が見られる場合は、入居後に徐々にリフォームすることが可能です。

購入する中古マンションのリフォーム履歴を事前に確認しておくことで、より後悔しない物件選びが期待できますよ。

中古マンションは、専有部分だけでなく建物全体の管理状況や修繕態勢も重要です。

管理が不十分なマンションでは将来的に大きなリスクを抱えることになるため、購入前にしっかり確認しておきましょう。

まず確認したいのが管理体制であり、マンションの管理は大きく分けて、「管理会社」と「自主管理」の2種類があります。

管理会社は安定性があり負担も少ない一方、自主管理はコスト面のメリットがある反面、管理の質に差が出やすい点に注意が必要です。

次に確認したいのが、修繕積立金と長期修繕計画です。

将修繕積立金が不足している場合、将来的に一時金の徴収や値上げが発生する可能性があります。

また、長期修繕計画が適切に作成・運用されているかも重要です。

これらの管理状況は見た目だけでは判断できないため、重要事項説明書、管理規約、管理組合の総会議事録などの資料を確認しましょう。

なお、修繕積立金の平均額などについて、以下の記事で詳しく解説しています。
▸ 中古マンションの修繕費は高い？修繕積立金の平均額と注意点を紹介！

次に、中古マンション購入時にかかる物件価格以外の費用について解説します。

中古マンションは、物件価格だけでなく、さまざまな諸費用がかかります。

本体価格だけに注目して購入計画を立ててしまうと、契約時や引き渡し時に支払う費用の捻出で困ることがあります。

そのため、物件価格に加えて諸費用の総額を確認し、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。

・仲介手数料 ・登記費用・司法書士費用 ・住宅ローン費用 ・税金・その他費用

中古マンション購入時には、不動産会社に支払う仲介手数料が必要です。

上限は物件価格の3％＋6万円（税別）と定められており、契約時または物件引き渡し時に支払うのが基本です。

たとえば2,000万円の中古マンションを購入する場合、仲介手数料はおよそ66万円＋消費税となります。

そのため、物件を購入する際には本体価格に仲介手数料も含めた総額で資金計画を立てておくことが大切です。

仲介手数料を支払うタイミングは、契約時に半額を支払うケースや、引き渡し時に全額支払うケースなど、不動産会社によって異なるため、契約前に確認しておくと安心です。

中古マンションを購入した際には、物件に関する所有権の移転登記や抵当権設定登記費用と、その手続きを依頼する司法書士への報酬も必要です。

なお、登記手続きは自分で行うことも可能ですが、一般的には司法書士に依頼するのが安心です。

登録免許税（登記費用）	・所有権移転登記：物件価格 × 0.4％（住宅用の軽減税率適用時） ・抵当権設定登記：借入金額 × 0.1％（住宅用の軽減税率適用時）
司法書士報酬	・所有権移転登記：5〜10万円程度 ・抵当権設定登記：3〜5万円程度

たとえば、2,000万円の物件を借入1,500万円で購入した場合は、約17万〜24万円が必要となります。

・所有権移転登記：8万円（2,000万円 × 0.4％） ・抵当権設定登記：1.5万円（1,500万円 × 0.1％） ・司法書士報酬：8〜15万円

登記費用は物件価格や借入金額によって変動するため、事前に不動産会社や司法書士に費用の見積もりをもらい、総額を資金計画に組み込んでおくことが重要です。

住宅ローンを組む場合、関連する費用も必要となります。

意外と初期費用がかかるので、余裕をもって準備しておきましょう。

融資手数料	・金融機関に支払う費用 ・ローン借入額の1％前後が目安（金融機関によって異なる）
事務手数料	・ローン契約時に金融機関に支払う手数料 ・3〜5万円程度が目安（金融機関によって異なる）
保証料	・保証会社に支払う費用 ・ローン借入額の1％〜2％程度が目安 ・一括前払いまたはローンに組み込む形で支払うことが可能
火災保険料	・マンションの保険料（ローン契約の条件として加入が必須） ・年間2〜5万円程度が目安（物件の広さや構造によって変動） ・年払いが基本で、長期一括払いも選択可能
印紙税	・ローン契約書に必要 ・借入金額が1,000万円〜5,000万円の場合、印紙税は1万円 ・印紙税込みのローン契約プランもある

たとえば、2,000万円の物件を借入1,500万円で購入した場合は、約37万〜39万円が必要となります。

・融資手数料：約15万円 ・事務手数料：3〜5万円 ・保証料：約15〜30万円 ・火災保険料：約3万円（年払い） ・印紙税：1万円

ローン借入額が多くなれば必要な費用も比例して高くなるので、事前に総額を把握し、資金計画に余裕を持たせておくことが重要です。

また、金融機関によって手数料体系や保証料の有無（内包型など）が異なるため、事前に見積もりを取得し、支払いタイミングも含めて確認しておきましょう。

なお、中古住宅のリフォームも含めたローンについて、以下の記事で詳しく解説しています。
▸中古住宅をリフォームするならどのローンがお得？補助金や減税制度も紹介

中古住宅を購入する際は、税金や引越し費用などの諸費用もあらかじめ資金計画に組み込んでおくことが重要です。

物件価格以外にもさまざまな費用がかかり、総額は100万円以上かかることもあるため、事前に確認しておきましょう。

主な費用は以下の通りです。

■購入時にかかる費用（初期費用） ・不動産取得税：固定資産税評価額 × 約3〜4％（軽減措置あり） ・引っ越し費用：5万〜15万円程度 ・鍵交換費用：1〜3万円程度 ・ライフライン初期費用（電気・ガス・水道・ネット）：1〜5万円程度 ・ご近所挨拶：500〜1,000円／軒 ■入居後にかかる費用（毎月・定期） ・管理費：1万〜2万円／月 ・修繕積立金：1万〜3万円／月 ・駐車場代：1万〜2万円／月 ・駐輪場代：数百円〜5,000円／月 ・自治会費：数百円〜1,000円／月（または年払い）

諸費用の中には、購入時に一度払えばよいもの（不動産取得税や鍵交換費用など）と、購入後も毎月かかるもの（管理費や修繕積立金など）があります。

税金・諸費用の種類やタイミングを事前に把握しておくことで、資金面で余裕をもって中古マンション購入に臨むことができます。

購入した中古マンションをリノベーションする場合、2つの進め方があります。

それぞれメリットとデメリットがあるため、期間や資金を踏まえて進めていくようにしましょう。

・中古マンション購入後にリノベーションする ・中古マンション購入とリノベーションを同時に進める

購入した中古マンションに実際に住んでみたうえで、住み心地や改善が必要な箇所を十分に把握してからリノベーションを行う方法です。

この進め方のメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット	・自分のライフスタイルに合わせた無駄のないリノベーションができる ・マンション購入時の初期費用を抑えられる ・入居後に優先順位を決めて段階的にリノベーションできる
デメリット	・入居後すぐには理想の住まいにならない場合がある ・リノベーションの規模などによっては仮住まいが必要になる場合がある ・購入後に追加で費用が発生するため、予算管理が複雑になる ・工事の手配やスケジュール調整に手間がかかる

購入時の費用を抑えつつ、入居後に住み心地や改善点を把握したうえでリノベーションを行うため、無駄が少ないのが大きなメリットです。

入居前に行う方法よりも手間や費用はかかりますが、段階的にリノベーションを行いたい方に向いています。

中古マンションを購入する際に、引越し前に間取りや設備、内装などのリノベーションを計画・施工してから入居する方法です。

メリット	・仮住まいが不要な場合が多い ・入居と同時に理想の住まいが実現できる ・資金計画や予算管理が立てやすい
デメリット	・実際に住んでみないと分からない問題点を反映できない ・購入価格とリノベ費用を合わせて資金を用意する必要がある ・事前に物件の構造や管理状態を十分確認する必要がある ・設計や打ち合わせに時間がかかる場合がある

入居と同時に理想の空間に整えた住まいに暮らすことができるのが大きなメリットです。

なお、物件探しから購入、リフォームまでを一括して行うワンストップリノベーションを活用することで、全体の計画をスムーズに進めることができます。

なお、ワンストップリノベーションについて、以下の記事で詳しく解説しています。
▸ワンストップリノベーションとは？メリット・デメリット、ポイントを解説

最後に、中古マンション購入に関して多くの方が持つ疑問について解説します。

内覧から売買契約までは1〜2週間程度が一般的です。

内覧後に購入申し込み（買付）を提出し、金融機関の住宅ローンの事前審査を通過すると契約へと進みます。

ただし、人気物件の場合は内覧当日に申し込みが入ることもあり、より迅速な判断が求められるケースもあります。

気に入った物件を逃さないためにも、前もって資金計画や購入の意思を整理しておくことが重要です。

マンションを購入する際には、売買契約時に手付金を支払うのが一般的です。

手付金は契約の成立を示すとともに、契約の保証としての役割を持っており、物件価格の5〜10％程度が目安となっています。

支払った手付金は最終的に物件価格の一部として充当されるため、その差額を改めて支払うことになります。

一般的には、買主都合で契約を解除する場合は手付金を放棄することになり、反対に売主都合で解除する場合は手付金の倍額が返還されるケースが多いとされています。

一般的には、物件の引き渡し後のタイミングでリノベーションを行い、入居前に工事を完成させるケースが多いです。

工事期間はリノベーションの内容によって異なりますが、目安として1〜3か月程度かかります。

そのため、物件探しからリノベーションまでをまとめて進める「ワンストップリノベーション」を利用するケースも増えています。

住宅ローンは、基本的に購入申し込み後から売買契約までの間に事前審査を受け、契約後に本審査・本申し込みを経て組むのが一般的です。

まず、購入したい物件が決まった時点で金融機関に事前審査を申し込み、借入可能額や返済計画を把握します。

購入申し込み後に再度事前審査を行い、売買契約後に本審査と本申し込みを経て、金銭消費貸借契約を締結することになります。

その後、物件引き渡し日に融資が実行されるケースが多いです。

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