中古物件の購入で固定金利住宅ローンを組むために必要な「適合証明書」

低金利が長く続くいま、最長35年の固定金利住宅ローン「フラット35」を活用して住宅を購入する方が増えています。
この住宅ローンの申し込み時に必要なのが「適合証明書」。新築住宅ではほぼ問題なく取得できますが、中古物件（戸建・マンション）の場合は諸条件をクリアしないと取得できません。

そこで、今回は「適合証明書」の取得方法について解説します。

（この記事のポイント）
◎最長35年の固定金利住宅ローン「フラット35」の申込時には「適合証明書」の提出が必要となる。
◎中古物件の「適合証明書」取得にはいくつかののハードルがあり、相応の手間と時間を要する。
◎適合証明書の取得できる中古物件の購入は、知識豊富な住宅会社に早めに相談しましよう。

「フラット35」の申込に必要な適合証明書ってなに？

2013年4月の異次元金融緩和をきっかけとして、住宅ローンの金利は大幅に低下しました。変動金利で1％を切る状態が続いており、さらに変動金利よりも高く設定されている固定金利でも、過去にない低い水準に抑えられています。

「フラット35」とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の住宅ローンで、資金の受取時に返済終了までの借入金利と返済額が確定します。

仮に将来世の中の金利が上昇しても、毎月の返済額が変わらないため、ライフプランが立てやすいと、フラット35を利用して住宅を購入する人はいまなお増え続けています。ただし、フラット35を利用するには、契約時に「適合証明書」の提示が必要です。適合証明書とは、購入する建物が住宅金融支援機構の定める技術基準をクリアしていることを証明する書類です。

検査機関または適合証明技術者に物件調査を依頼し、検査に合格すると適合証明書が交付されます。ですが、自分で検査を依頼するケースは少なく、ほとんどの場合、住宅会社や金融機関の住宅ローン担当者が手配してくれます。

中古物件の適合証明書を取得するには諸条件のクリアが必要

発行できる適合証明書の種類（新築・中古・リフォーム）は検査機関によって異なります。新築の戸建てやマンションを購入する際には適合証明検査機関に依頼します。

住宅会社などが新築住宅を手がける場合は、付き合いのある検査機関に物件検査を依頼するため、比較的スムーズに適合証明書を入手できます。

一方、中古物件（戸建て・マンション）の場合は適合証明検査機関あるいは適合証明技術者に検査を依頼します。中古物件の適合証明書を入手するには、例えば以下のような条件をクリアする必要があります。

・住宅の規格＝原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）ならびに炊事室、便所および浴室の設置
・戸建形式など＝木造の住宅は一戸建てまたは連続建てに限る
・住宅の構造＝耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合
・住宅の耐震性＝建築確認日が1981年6月1日以降であること。この日付以前の場合は、機構の定める耐震評価基準等に適合していることが必要。建築確認日を確認できない場合は新築年月日（表示登記における新築時期）が1981年3月31日以前であること
・劣化状況＝土台、床組などに腐朽や蟻害がないことなど（戸建て）。外壁、柱などに鉄筋の露出がないことなど（マンション）

とくに中古物件では、新築住宅などのように設計時・中間検査時・竣工時と進行に応じた検査ができないことから、設計図書や登記事項証明書などを確認する「書類審査」と、現地を視察して確認する「現地調査」により検査を行います。このため、相応の手間と時間を要すると考えたほうがよいでしょう。

時間と手間のかかる物件検査を省略できる中古物件もある

中古物件の中には物件検査を省略できるものもあります。これには①「中古マンションらくらくフラット35」の該当物件、②一定の要件を満たす中古住宅の2種類があります。

①は、住宅金融支援機構が定める技術基準に、予め適合していることが確認されている中古マンションです。
実は、フラット35サイトで検索することが可能です。該当することが確認できた場合は、｢適合証明省略に関する申出書｣を印刷して金融機関に提出することで物件検査を省略できます。

②で定められた要件には以下のようなものがあります。

・築年数が20年以内の中古住宅で、新築時に長期優良住宅の認定を受けている
・安心R住宅である中古住宅で、新築時にフラット35を利用している
・築年数が10年以内の中古住宅で、新築時にフラット35を利用している
・団体登録住宅である中古住宅で、当該団体がフラット35の基準に適合することを確認している
　条件をクリアした中古住宅は、「フラット35　中古住宅に関する確認書」を金融機関に提出すれば物件検査を省略できる可能性があります。

中古物件の購入時にフラット35を利用する場合は、知識豊富な住宅会社のアドバイスが必須！

フラット35の申込時に必要な適合証明書は、住宅の種類によって検査から交付まで一定の期間を要します。また、基準を満たさない物件には発行されません。

こうしたリスクを避けるためにも、長期固定金利フラット35を利用して中古住宅を購入し、さらにリノベーションまでを検討されている方は、これらをワンストップで対応してくれる経験豊富な住宅会社に相談しましょう。早いタイミングで相談し、さまざまなアドバイスを受けることが、失敗のない家づくりのポイントです。

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